<<
>>

Договор аренды недвижимости заключен сроком на одиннадцать месяцев с автоматической пролонгацией на тот же период. Подлежит ли такой договор государственной регистрации как договор, который после первой же пролонгации будет заключен на срок более одного года?

Автоматическая пролонгация означает, что существует молчаливая оферта (предложение продолжить договорные отношения) и молчаливый акцепт (согласие на продолжение договорных отношений).

Это в особенности характерно для арендных отношений, а также для некоторых видов договоров возмездного оказания услуг. После окончания первоначально согласованного сторонами срока действия договора начинается новый договор, заключенный между теми же сторонами и на тех же условиях, что и окончившийся договор. Применительно к рассматриваемому вопросу можно сказать, что возникает новый договор аренды со сроком действия 11 месяцев*(313).

Государственная регистрация как элемент формы договора необходима только в случае, если арендные отношения по пользованию зданием или сооружением устанавливаются на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если срок аренды составляет 11 месяцев, то договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). После первой же автоматической пролонгации общий срок пользования арендованным недвижимым имуществом, конечно, превысит один год. Однако это не означает, что данный договор должен быть представлен в учреждение юстиции на государственную регистрацию.

Необходимость государственной регистрации как элемента формы договора определяется на момент заключения договора. Поэтому не подлежат государственной регистрации договоры аренды с условием об автоматической пролонгации, а равно и договоры аренды с неопределенным сроком действия. Ведь в момент их заключения невозможно предположить, какова будет фактическая продолжительность аренды. Применительно к обоим видам договоров она может оказаться и менее года. Как правило, государственная регистрация договора производится через непродолжительное время после его подписания сторонами, ведь именно с момента регистрации (если она была необходима) такой договор вступает в юридическую силу. Нет оснований представлять на государственную регистрацию договор аренды уже после того, как фактически прошел год с момента его заключения.

Иными словами, государственной регистрации требует лишь такой договор аренды, изначальные условия которого предусматривают, что срок использования арендованной недвижимости составляет не менее года.

<< | >>
Источник: Беляева О.А.. Договорная работа на предприятии. Практические рекомендации в вопросах и ответах (Под ред. члена Научно-консультативного совета при Высшем Арбитражном Суде РФ профессора В.Б. Ляндреса). 2009

Еще по теме Договор аренды недвижимости заключен сроком на одиннадцать месяцев с автоматической пролонгацией на тот же период. Подлежит ли такой договор государственной регистрации как договор, который после первой же пролонгации будет заключен на срок более одного года?:

  1. Договор аренды недвижимого имущества заключен 20 апреля 2008 г. сроком на одиннадцать месяцев. Вступление договора в силу отсрочено до 20 апреля 2009 г. (на один год). Подлежит ли такой договор государственной регистрации?
  2. Договор содержит условие о его автоматической пролонгации неограниченное число раз. Контрагент желает отказаться от исполнения этого договора, т.к. вторая сторона допускает многочисленные просрочки в оплате. Обязательно ли расторжение договора в письменной форме?
  3. В чем отличие государственной регистрации права на недвижимое имущество от государственной регистрации договора, предметом которого является недвижимое имущество? Возможна ли ситуация, когда право регистрируется, а договор, на основании которого оно возникло, - нет?
  4. Глава 45. ОСОБЕННОСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ТРУДА РАБОТНИКОВ, ЗАКЛЮЧИВШИХ ТРУДОВОЙ ДОГОВОР НА СРОК ДО ДВУХ МЕСЯЦЕВ
  5. Глава 45. Особенности регулирования труда работников, заключивших трудовой договор на срок до двух месяцев
  6. Глава 45. ОСОБЕННОСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ТРУДА РА-БОТНИКОВ, ЗАКЛЮЧИВШИХ ТРУДОВОЙ ДОГОВОР НА СРОК ДО ДВУХ МЕСЯЦЕВ
  7. Договор поставки был заключен с государственным предприятием. Впоследствии государственное предприятие уведомило покупателя о своей реорганизации в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью. Нужно ли "перезаключить" договор или можно оформить соответствующее дополнительное соглашение к договору с внесением изменений в его преамбулу? Если необходимо заключить новый договор с ООО, необходимо ли расторгнуть прежний?
  8. Вопрос_62. Продажа недвижимости: понятие, виды и признаки договора; недвижимость как объект договора; объект и субъекты (права и обязанности, ответственность); форма и государственная регистрация; значение отдельных сроков в договоре
  9. Можно ли заключить договор без указания его цены? Допустим, если цена неизвестна сторонам в момент подписания договора. Впоследствии стороны не могут прийти к соглашению об окончательной цене договора. Становится ли такой договор бесплатным?
  10. Вопрос_68. Аренда недвижимости: понятие, виды и признаки договора; недвижимость как объект договора; субъекты (права и обязанности, ответственность); форма; порядок заключения, изменения и расторжения договора; особенности определения арендной платы; значение отдельных сроков в договоре.
  11. В статье 428 ГК РФ не указано, какие именно договоры могут быть договорами присоединения. Означает ли это, что в форме договора присоединения может быть заключен любой договор? Существуют ли такие договоры, которые являются договорами присоединения в силу специального указания закона?
  12. Объясните пределы и правовые последствия пролонгации договора.
  13. Можно ли указать срок предварительного договора как определенное количество дней с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (в том числе на вновь возведенный объект)?
  14. В срок, установленный предварительным договором, стороны заключили основной договор. Однако его условия немного отличаются от предварительно согласованных ранее. Есть ли основания требовать изменения договорных условий, чтобы привести их в соответствие с содержанием предварительного договора?