В чем отличие государственной регистрации права на недвижимое имущество от государственной регистрации договора, предметом которого является недвижимое имущество? Возможна ли ситуация, когда право регистрируется, а договор, на основании которого оно возникло, - нет?

Таких ситуаций множество. Допустим, право хозяйственного ведения государственного или муниципального унитарного предприятия подлежит государственной регистрации. А договор (соглашение) о передаче имущества в хозяйственное ведение, напротив, не регистрируется*(177).

По нашему законодательству в отношении недвижимости осуществляется два вида государственной регистрации: регистрация права на имущество и регистрация договора с имуществом*(178). Сравним эти процедуры на примере договора продажи недвижимости. Переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю подлежит регистрации в любом случае, а регистрация самого договора купли-продажи зависит от целевого назначения недвижимого имущества. Если это нежилое помещение (офисное, служебное, производственное), то договор не регистрируется, если же речь идет о продаже жилых квартир или домов, то государственная регистрация осуществляется дважды, поскольку в таком случае регистрируется и переход права на имущество, и сам договор.

Включение сторонами в договор, не требующий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента регистрации, противоречит нормам законодательства. Такое условие является ничтожным (ст. 168, 180 ГК РФ)*(179). В свою очередь, нельзя ссылаться на ничтожность договора купли-продажи нежилого помещения в связи с отсутствием его государственной регистрации*(180).

Если предметом договора является имущество, которое можно демонтировать без ущерба его назначению, регистрация не требуется. К сожалению, вопрос об отнесении имущества к недвижимости является спорным в судебной практике, например, контейнерные автозаправочные станции, которые возводятся как временные сооружения, зачастую признаются недвижимым имуществом*(181).

В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое положен традиционный для отечественного права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в ее способности (или неспособности) к перемещению (критерий прочности связи с землей).

Нужно отметить, что оценка имущества как движимого или недвижимого, как правило, производится судом в ходе рассмотрения какого-либо спора, связанного с ним (признание права собственности на самовольную постройку, признание договора продажи недвижимого имущества незаключенным и проч.). Сама же по себе юридическая характеристика вида имущества не порождает юридических последствий в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности*(184).

Квалификация имущества в качестве недвижимости имеет значение для оценки самого факта заключения договора. Если имущество является недвижимым, то в случае его продажи требуется указывать в договоре данные о расположении недвижимости на земельном участке или в составе другого имущества (ст. 554 ГК РФ). Это условие является существенным и при его отсутствии договор продажи недвижимости считается незаключенным.

Государственной регистрации подлежит и договор аренды недвижимости. При этом на практике зачастую возникает вопрос, необходимо ли получать свидетельство о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества. Такие свидетельства выдаваться не могут, поскольку регистрируется не право аренды, а договор. Государственная регистрация связана только с договорами аренды недвижимости, заключенными на определенный срок - не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если же договор аренды заключен без определения срока или в него включено условие об автоматической пролонгации срока, составляющего менее одного года, государственная регистрация не требуется.

Помимо этого не требует государственной регистрации аренда транспортных средств, в силу ст. 130 ГК РФ отнесенных к категории недвижимого имущества (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания).