<<
>>

Режим строения, возведенного на спорном земельном участке

Как уже говорилось, негаторный иск, в отличие от виндикационного, может состоять в требовании сноса строения. Это сближает проблематику негаторной защиты и вопросы самовольного строительства.

Среди таких вопросов - режим строения, возведенного на земельном участке вопреки воле собственника.

В последнее время нередко возникают споры, связанные с предоставлением земельных участков под дачное или жилищное строительство. Их причина - нарушение компетенции органами местного самоуправления, выразившееся в распоряжении в 90-х гг. XX в. (реже - в более позднее время) землями, принадлежащими Российской Федерации или субъектам РФ. К моменту рассмотрения спора судом, как правило, истекли трехлетние сроки исковой давности.

В связи с этим определенную популярность приобрела идея квалификации возведенных построек как самовольных. Как известно, к искам о сносе самовольных построек сроки исковой давности не применяются.

Ситуация требует более глубокого рассмотрения.

Итак, обстоятельства одного из споров таковы.

Земли, находившиеся в ведении федерального учреждения, были переданы решением этого учреждения органу местного самоуправления для дальнейшего распоряжения. Земельные участки были предоставлены физическим лицам в качестве дачных, в дальнейшем там были выстроены с соблюдением всех предусмотренных процедур строения, право собственности на которые внесено в ЕГРП. Почти все участки со строениями были перепроданы, и к моменту возникновения спора с каждым из них было совершено две-три сделки. Судом были признаны незаконными решения органа местного самоуправления о предоставлении земельных участков. После этого были заявлены иски об их истребовании.

Однако земельных участков в том виде, как они предоставлялись, уже не существует. Участки благоустроены, к ним подведены коммуникации, дороги, они застроены, на них имеются строения.

Поскольку и ГК РФ, и ЗК РФ не позволяют отождествить объект недвижимости только с земельным участком (тогда строения выступали бы как его улучшения), но рассматривают как единое целое участок и строения с сооружениями, мы должны прийти к выводу, что налицо новый объект права - объект недвижимости, не тождественный прежнему земельному участку.

С этой точки зрения ни реституция его в порядке ст. 167 ГК, ни виндикация в порядке ст. 302 ГК невозможны. Было передано определенно не то имущество, которое теперь истребуется. К такому же выводу приводит и тот факт, что прежде имевшийся у истца земельный участок разделен. Раздел - это появление новой вещи, а следовательно, утрата, исчезновение прежней <1>.

--------------------------------

<1> Этот вопрос рассматривался выше.

Тем более серьезные сомнения вызывает вопрос о возможности предъявления иска о сносе построек (включая демонтаж коммуникаций и разрушение дорог) как самовольных. В обоснование такой квалификации иногда ссылаются на то, что строение возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке (ст. 222 ГК). Под отсутствием отвода земельного участка понимаются действия органа местного самоуправления, принявшего решение о предоставлении земельного участка, в отношении земли, не находящейся в муниципальной собственности, и при отсутствии обращения органа исполнительной власти о предоставлении земельного участка (на возможность такого обращения, т.е. известного делегирования полномочий, указывает, например, ст. 31 ЗК). Сразу нужно заметить, что ст. 222 ГК говорит именно о том, что земельный участок не отведен, но не о нарушении порядка выделения (предоставления) земли. Расширительное толкование здесь, очевидно, лишено законных оснований, так как законодатель ясно очерчивает пределы действия нормы ст. 222 ГК. По общим правилам не подлежат расширительному толкованию нормы, устанавливающие ответственность и ограничивающие права. Направленность нормы ст. 222 ГК именно на ограничение (лишение) прав и определение ответственности вполне очевидна. Следовательно, если орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти примет решение о предоставлении земельного участка, то невозможно говорить о том, что участок не выделен. А это значит, что для целей ст. 222 ГК наличия решения органа местного самоуправления либо исполнительного органа государственной власти о предоставлении земельного участка под строительство независимо от права собственности на выделяемый участок достаточно, чтобы исключить квалификацию действий застройщика как самовольную постройку (не будем обсуждать другие признаки самовольного строительства - отсутствие необходимых разрешений и существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Самовольная постройка квалифицирует именно действия застройщика, нарушающего установленную процедуру, но эта норма ни в коем случае не может быть применена к действиям публичных органов, поскольку они не относятся к деятельности по застройке.

Высказанный тезис нельзя понимать в том смысле, что застройщик не несет ответственности за всякие нарушения и злоупотребления, совершенные при проектировании и строительстве, только потому, что они совершены не им, а публичными органами.

Это не так. Если, скажем, выдано разрешение на строительство в зоне, где строительство запрещено по экологическим, санитарным и подобным причинам, то сам по себе факт согласования строительства компетентным органом не исключает последующего аннулирования этого согласования. В этом случае застройщик вправе устранить допущенные нарушения (такое право застройщика вытекает из общего назначения средств защиты в частном праве, которые направлены на восстановление нарушенных прав, а не на наказание виновных, тем более что последствия самовольного строительства нельзя полностью отождествлять с ответственностью). Если они неустранимы, то строение подлежит сносу. То же самое можно сказать и об ошибочных или незаконных по содержанию разрешениях и согласованиях в сфере соблюдения иных градостроительных или строительных норм.

Если здание фактически пожароопасно, опасно для жизни граждан по другим основаниям, то любые полученные согласования не могут изменить этот факт, нужно или устранять нарушения пожарных и прочих правил, или сносить здание.

Но другое дело, когда речь идет о правах на земельный участок. Здесь строительство тесно соприкасается с нормами об имущественных правах, об обороте имущества. Публичные запреты, действующие в сфере градостроительства, сосредоточены в сфере публичного контроля за соблюдением режима земельного участка, учета интересов населения, которые могут быть затронуты строительством, и т.п. (ст. 31 ЗК). Что касается самого предоставления земельного участка, то это действие, как и любое действие по передаче имущества, не может не иметь природы сделки, договора. На это прямо указывается в п. 7 ст. 30 ЗК: решение о предоставлении земельного участка под строительство является основанием для заключения договора купли-продажи или договора аренды. Иными словами, передача земельного участка - это всегда договор. Даже если бы не было правила п. 7 ст. 30 ЗК, никакая иная квалификация действия, в силу которого одно лицо получает имущество в собственность или аренду от другого лица, кроме квалификации в качестве договора невозможна.

Но если передача земельного участка - это всегда договор независимо от того, говорится ли об этом прямо в законе и даже независимо от наличия письменного документа <1>, то и последствия этой передачи подчиняются всецело правилам гражданского права.

--------------------------------

<1> Отсутствие формального договора чаще встречается в соглашениях между собственником участка и застройщиком, так или иначе участвующим в строительстве вместе или наряду с собственником.

В частности, если договор признается недействительным по мотиву распоряжения чужим имуществом, то наступают известные последствия, описанные в ст. 167 ГК; если земельный участок занят лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления (исполнительным органом государственной власти), и стал предметом последующих сделок, - еще и предусмотренные ст. 302 ГК.

Следовательно, в любом случае требования собственника (как частного, так и публичного), обоснованные тем, что орган местного самоуправления или государственной власти предоставил земельный участок с нарушением его права собственности, будут наталкиваться на все известные из закона ограничения, которые установлены для защиты оборота имущества: наличие добросовестности на стороне владельца, истечение исковой давности, утрата идентичности имущества.

Теперь становится более ясной и возможность заявления требования о сносе. Поскольку собственник не может вернуть себе имущество, он не вправе любым образом предписывать владельцу какие-либо действия с этим имуществом. Если речь идет о самовольном строительстве, то требования о сносе могут заявляться исключительно публичным органом и только в публичных интересах, тогда как защита собственности, в том числе и публичной, - это защита частного интереса. Понятно, что требования о сносе строения могут заявляться не собственником, а органом местного самоуправления без всякой связи с правом собственности на земельный участок и могут быть мотивированы только публичным интересом: нарушением градостроительных и иных норм, угрозой жизни и здоровью граждан, искажением архитектурного ансамбля (в случае отступления от утвержденного проекта) и т.п.

Собственник не может, повторюсь, требовать сноса строения лишь по мотиву нарушения его права собственности. Только в случае захвата земли застройщиком (что и происходит при отсутствии предоставления земельного участка) собственник вправе требовать сноса самовольной постройки, находясь при этом на своем земельном участке. Если же он утратил так или иначе владение участком, он должен прежде восстановить владение. В случае захвата это облегчается тем, что объект выбыл из его владения помимо его воли и отказ в виндикационном иске может быть обоснован только пропуском срока исковой давности. Стало быть, только неосмотрительное, нерачительное поведение собственника земельного участка способны поставить его в такое положение, когда захваченный у него против его воли участок окажется самовольно застроенным, а он утратит возможность его истребования.

Если собственник сам передал владение участком застройщику либо дал согласие иному лицу (органу) на передачу участка застройщику, то возникают, как уже говорилось, договорные отношения, которые не могут регулироваться нормой ст. 222 ГК.

Получатель земельного участка может, конечно, понимать, что он получает землю в обход тех или иных правил. Но его недобросовестность не важна, пока земля остается у него. Ведь истребоваться от него она может только по правилам ст. 167 ГК, не учитывающим ни вину, ни добросовестность.

А если участок уже стал предметом ряда сделок, он может истребоваться лишь в рамках ст. ст. 301 - 302 ГК; тогда добросовестность приобретателя определяется по общему правилу: ему достаточно убедиться в том, что продавец (иной отчуждатель) земельного участка значится его собственником по данным ЕГРП, т.е. законно получил участок. Теоретически можно допустить, что и в этом случае приобретатель не будет считаться добросовестным, если истец докажет, что он не мог не знать о незаконности предшествующих сделок с данным участком. На практике, однако, доказать это почти невозможно: при неясности статуса земель, отсутствии полной и достоверной информации об их истории, постоянных изменениях закона предполагать у участников оборота твердое понимание незаконности сделок, признанных регистратором и санкционированных внесением прав в ЕГРП, конечно, нет оснований.

Резюмируя изложенное, можно сказать, что:

- установление незаконности решения органа местного самоуправления (исполнительного органа государственной власти) о предоставлении земельного участка не дает собственнику участка (как публичному, так и частному) средств защиты собственности, отличных от указанных в гл. 20 ГК РФ (ст. ст. 301, 302);

- недействительность сделки по предоставлению земельного участка, состоящая в нарушении прав собственности, не тождественна отсутствию отвода участка под строительство, о котором говорится в ст. 222 ГК, и потому не позволяет квалифицировать поведение застройщика как самовольную постройку.

В виде общего правила можно заметить, что в основании самовольного строительства всегда лежит публичный деликт - самоуправное занятие земельного участка <1>, нарушение градостроительных норм и т.д. Но частный деликт, нарушение частных прав, права собственности не влекут квалификацию строительства как самовольного. Тем более не влечет признание строительства самовольным недействительность сделки по получению земельного участка независимо от того, считаем мы эту сделку частным правонарушением или нет (по этому вопросу, как известно, давно идет дискуссия, достаточно, впрочем, отвлеченная).

--------------------------------

<1> Можно указать, например, на ст. 7.1 КоАП. Нормы об имущественной ответственности за самовольное занятие земельного участка содержатся также в ст. 76 ЗК. Эта норма специально говорит о "гражданах, виновных в указанных земельных правонарушениях".

Тот факт, что в основании квалификации строительства как самовольного лежит публичный деликт, не означает, как уже говорилось, того, что механизм ст. 222 ГК является формой ответственности. Здесь, в отличие от ответственности, не важны ни сроки, ни вина, ни даже факт личного нарушения владельцем строения публичных норм (именно поэтому отчуждение строения не прекращает действия нормы ст. 222 ГК). Можно говорить скорее о том, что строительство, начавшееся с публичного деликта, порочно. В отдельных случаях этот порок, как уже говорилось, может быть исправлен; в случаях его неустранимости действие нормы ст. 222 ГК не может быть устранено.

В любом случае собственник не вправе требовать сноса самовольно возведенного строения и уничтожения сооружений, дорог и прочих улучшений в порядке защиты собственности, если он лишен юридической возможности восстановить владение земельным участком. Требование о сносе в этой ситуации может заявлять только публичный орган, ссылаясь на соответствующий публичный интерес. Такое требование не может быть связано с истребованием земельного участка.

Эти выводы не означают, однако, всякого отсутствия юридических последствий при обнаружении нарушения права собственности при предоставлении земельного участка.

Во-первых, владелец участка после квалификации договора, по которому он приобрел участок, как недействительного получает статус незаконного владельца и при наличии добросовестности занимает позицию владельца для давности (ст. 234 ГК РФ). Незаконность владения лишает его распорядительных прав в отношении участка и тем самым строения (поскольку оно не может быть отчуждено отдельно от прав на участок) <1>. При недобросовестности владельца участок может быть от него истребован, если не истек срок исковой давности, исчисляемый с момента утраты публичным органом (соответствующим юридическим лицом) владения <2>, и не потеряна идентичность объекта недвижимости.

--------------------------------

<1> Этот вопрос подробнее рассматривался выше.

<2> В практике встречаются многочисленные попытки считать исковую давность для истребования недвижимости иначе - с момента заключения договора, с момента внесения права собственности (вещного права) в ЕГРП, с момента учреждения юридического лица, которому объект передается на вещном праве, и т.д. Все эти варианты не соответствуют закону. Только момент утраты владения объектом собственником или законным владельцем (в том числе момент исполнения недействительной сделки) является тем моментом, с которого начинает течь исковая давность для истребования объекта. Понятно, что предположение о том, что собственник (законный владелец) не мог знать об утрате владения недвижимостью, крайне сомнительно и едва ли может быть принято всерьез.

Во-вторых, собственник получает право на взыскание убытков с органа (лица), нарушившего его право собственности. Высказываемое иногда предложение взыскивать убытки с органов местного самоуправления, издавших незаконные акты, в пользу изгнанных незаконных владельцев представляется лишенным юридической почвы: права незаконных владельцев эти органы не нарушали. Да и гражданских прав у незаконного владельца нет: у него только в будущем, по истечении срока давности, может возникнуть право собственности на участок.

<< | >>
Источник: К.И. СКЛОВСКИЙ. СОБСТВЕННОСТЬ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ. 2010

Еще по теме Режим строения, возведенного на спорном земельном участке:

  1. Статья 39. Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения
  2. Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков
  3. Глава IV. ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ, ПОЖИЗНЕННОЕ НАСЛЕДУЕМОЕ ВЛАДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, ОГРАНИЧЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ (СЕРВИТУТ), АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ СРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
  4. Глава VI. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  5. Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
  6. Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков
  7. Глава 9. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  8. 69. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками. Пожизненное наследуемое владение земельными участками. Аренда. Сервитут
  9. Статья 11.3. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  10. Статья 41. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков
  11. Статья 40. Права собственников земельных участков на использование земельных участков
  12. § 1. Оборотоспособность земельных участков и общая характеристика сделок с земельными участками
  13. Глава 10. ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО, ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И СДЕЛОК С НИМИ
  14. Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком
  15. Статья 8.12. Нарушение порядка предоставления гражданам, юридическим лицам земельных участков, лесов в водоохранных зонах и режима их использования