Предварительный договор об аренде. Недействительность договора аренды и улучшения имущества

В последнее время в коммерческом строительстве стало правилом еще до завершения отделки здания, предназначенного для размещения множества фирм - торговых и развлекательных центров, мультиплексов и т.п., привлекать к работе будущих арендаторов.

Договор о будущей аренде - это, естественно, предварительный договор. В период его действия арендатор производит нужные ему работы, а соответствующие расходы, вполне естественно, защищаются предварительным договором.

Казалось бы, налицо хорошо понятная и эффективная юридическая модель. Но на практике в ее освоении возникли совершенно неожиданные осложнения.

Характерно такое дело.

Застройщик, выступая заказчиком в строительстве объекта недвижимости, до момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и регистрации права собственности заключил соглашение с торговой фирмой об использовании коммерческой недвижимости. Соглашение представляло собой договор, регулирующий заключение в будущем договора аренды помещений и связанные с этим отношения сторон.

По условиям соглашения с момента государственной регистрации права застройщика на объект недвижимости помещения передавались торговой фирме на условиях краткосрочной аренды, а с момента государственной регистрации договора аренды помещений - на условиях долгосрочной аренды.

При этом одновременно с заключением предварительного договора аренды стороны подписали договор аренды, который являлся приложением к соглашению.

Указанные работы были закончены фирмой до момента вступления в силу договора аренды. Положения договора аренды предусматривали, что при прекращении аренды (досрочном расторжении договора аренды) все неотделимые улучшения помещений, возникшие в результате ремонтных работ, остаются у застройщика (арендодателя) без какой-либо компенсации арендатору. При этом учитывалось, что арендодатель не имеет ни правового, ни экономического, ни какого-либо иного интереса в результатах отделочных работ: каждый новый арендатор обычно перестраивает помещения по-своему, все сделанное предыдущим арендатором при этом ликвидируется.

Право собственности застройщика на объект недвижимости было зарегистрировано, помещения были переданы торговой фирме на условиях краткосрочной аренды, а после регистрации договора аренды - на условиях долгосрочной аренды.

Вскоре после регистрации договора аренды арендатор - торговая фирма - существенно нарушил условия аренды, в результате чего договор аренды был расторгнут арендодателем в одностороннем порядке (что допускалось договором аренды). Стороны подписали акт приема-передачи, по которому помещения с рядом неотделимых улучшений были возвращены арендодателю.

Арендатор обратился в суд с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений как неосновательного обогащения арендодателя. При этом предварительный договор рассматривался как недействительный, поскольку застройщик на момент заключения соглашения не являлся собственником недвижимого имущества и его нельзя было понудить к заключению основного договора аренды через суд.

Кроме того, истец указывал, что встречным предоставлением за обязательство торговой фирмы произвести подготовительные работы на объекте являлось обязательство застройщика передать помещения в аренду сроком на 10 лет.

Суд согласился с этими доводами и удовлетворил иск, взыскав с арендодателя неосновательное обогащение в размере полной стоимости расходов арендатора на отделочные работы и проценты на эту сумму.

Решение суда представляется крайне сомнительным. Чтобы убедиться в этом, рассмотрим последовательно ряд вопросов.

Зачем заключается предварительный договор?

Прежде всего, вспомним, что предварительный договор порождает два взаимных обязательства: каждая из сторон обязана заключить договор и каждая из сторон вправе требовать от другой заключения договора. Сами по себе эти обязательства, одинаковые для обеих сторон, можно описать как обязательства совершить определенное действие (в отличие от имущественного обязательства, состоящего в передаче денег или вещей, выполнении работ, оказании услуг и т.п.). Как следует из п. 6 ст. 429 ГК РФ, каждая из сторон может сделать предложение о заключении договора и тем самым потребовать его заключения. Следовательно, в буквальном смысле обязательство состоит в обязанности принять предложение другой стороны, которая тем самым проявляет себя как кредитор, в смысле ст. 307 ГК РФ и оферент, в смысле ст. 432 ГК РФ, при том, впрочем, что акцепт здесь обязателен, а в случае уклонения от акцепта договор заключается в судебном порядке (ст. 446 ГК РФ).

Мотивом заключения предварительного договора является прежде всего необходимость защитить расходы, которые необходимо произвести в ожидании заключения основного договора (затраты на наладку оборудования, запуск нового производства и т.п.). Повышенный риск того, что такие расходы могут оказаться напрасными, как раз и связан с тем, что у лица еще нет права на объект. Если бы средства были потрачены на аналогичные цели, но в отношении объекта, который находится у лица на определенном имущественном праве, степень риска была бы значительно меньше.

Можно также говорить о таком мотиве заключения предварительного договора, как получение гарантии заключения основного договора.

Как сказано в наиболее авторитетном современном исследовании договорного права (и эту позицию можно считать общепринятой), предварительный договор - неизбежная и необходимая форма отношений в тех ситуациях, когда участник основного договора еще не "приобрел на составляющую его предмет недвижимость право, надлежащим образом оформленное" <1>. Именно в ожидании получения и оформления права и заключается предварительный договор. Для этих ситуаций он прежде всего и предназначен, потому что в других случаях форма предварительного договора малопригодна, сама нужда в этом договоре не очевидна и ее обоснование "связано со значительными трудностями", так как всегда может быть заключен основной договор с указанием срока исполнения <2>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 1999. С. 231.

В судебной практике договор о будущей продаже квартиры после сдачи дома в эксплуатацию квалифицируется как предварительный, в точном соответствии с указанной позицией (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 8 апреля 1997 г. N 5472/96; Сарбаш С.В. Арбитражная практика по гражданским делам: Конспективный указатель по тексту Гражданского кодекса Российской Федерации. Т. 1. М., 2006. С. 430).

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<2> Брагинский М.И., Витрянский В.В.

Невозможностью заключения основного договора "ввиду неимения в данный момент вещей, которые должны быть переданы", объясняет необходимость предварительного договора и И.Б. Новицкий <1>.

--------------------------------

<1> Новицкий И.Б. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. Т. 2. М., 2006. С. 169.

В.И. Синайский отмечал, что предметом запродажи (предварительного договора купли-продажи) могла быть не только вещь наличная, находящаяся в собственности будущего продавца, но и чужая вещь, а также и вещь еще не существующая <1>.

--------------------------------

<1> Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 371.

Нужно при этом понимать, что невозможность заключить основной договор - это еще не причина заключения предварительного договора. Мотивом может быть только некоторый имущественный интерес. Этот интерес прежде всего, как уже говорилось, состоит в защите расходов, возникающих в связи с подготовкой к подписанию основного договора.

Является ли предварительный договор действительным?

В рассматриваемом случае, насколько можно судить, применима лишь одна норма - ст. 168 ГК РФ, предусматривающая недействительность договора вследствие его несоответствия закону. В частности, необходимо обсудить, соответствует ли закону предварительный договор аренды, заключенный с лицом, еще не являющимся собственником помещения, передаваемого в аренду. Ведь именно такое основание недействительности предварительного договора названо судом.

В силу ст. 608 ГК РФ арендодателем может являться только собственник или лицо, управомоченное законом или собственником на сдачу имущества в аренду. (Применительно к анализируемому примеру, исходя из формулировки решения суда, нас интересует только право собственности, а не иное правомочие.) Из этой императивной нормы вытекает, что договор аренды, заключенный любым лицом, которое не имеет права собственности на сданный в аренду объект, является ничтожным в силу ст.

Но этот вывод неприменим к предварительному договору.

Как уже говорилось, по предварительному договору возникает обязательство заключить договор в будущем, не раньше истечения срока предварительного договора <1>. Для такого обязательства вовсе не требуется иметь право собственности, что вполне очевидно. Вспомним, что само возникновение предварительного договора объясняется главным образом именно тем обстоятельством, что в момент его заключения предмет основного договора просто отсутствует. Помимо М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, И.Б. Новицкого, В.И. Синайского данной точки зрения придерживаются и другие отечественные цивилисты. Более того, нам не известны иные подходы к объяснению этого явления.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<1> "Как уже неоднократно отмечалось, из самой природы предварительного договора возникает, что она порождает лишь одну обязанность стороны будущего договора... заключить основной договор" (Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 239). Аналогично определяет содержание предварительного договора И.Б. Новицкий, ссылаясь при этом и на позицию арбитражных судов, сформулированную в 1925 г. (Новицкий И.Б. Указ. соч. С. 172).

В судебной практике это положение закреплено, в частности, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в п. 14 которого говорится, что "предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества".

Нет никаких сомнений в правильности изложенной позиции, которой придерживается российское гражданское право.

Но даже если бы существовало требование иметь на праве собственности предмет основного договора в момент заключения предварительного (хотя такое требование являлось бы, конечно, абсурдным), оно едва ли усилило бы предварительный договор.

Предположим, что заключен предварительный договор об объекте, который имеется в наличии и принадлежит на праве собственности одной из сторон предварительного договора (будущему арендодателю). Далее допустим, что этот объект до истечения срока предварительного договора выбыл из собственности указанного лица, например, в результате гибели, обращения на него взыскания по требованию кредиторов и т.д. В этом случае другая сторона сохраняет права, вытекающие из предварительного договора, поскольку вытекающие из него же обязательства прекращаются, только если будет заключен основной договор либо ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

При отсутствии предмета аренды вступает в силу правило п. 4 ст. 445 ГК РФ, дающее право стороне предварительного договора требовать возмещения убытков, возникших вследствие уклонения другой стороны от заключения договора. В этом правиле "прячется" ответственность за невозможность исполнения, предусмотренная ст. 416 ГК РФ, если исходить из жестких условий, предъявляемых к аренде и требующих иметь вещь в наличии в момент заключения договора. Тогда отсутствие вещи будет равнозначно прекращению обязательства из предварительного договора невозможностью исполнения. Если такая невозможность стала следствием действий собственника объекта, он будет обязан возместить другой стороне убытки. Это положение прямо закреплено в законе и хорошо разработано в науке и практике <1>.

--------------------------------

<1> См., например: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 2. М., 2005. С. 63 - 64; Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 187 - 190; Гражданское право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. II. Полутом 1. М., 2000. С. 147 - 148; Будман Ш.И., Павлодский Е.А. Невозможность исполнения обязательств в современном договорном праве // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей / Отв. ред. В.Н. Литовкин, В.А. Рахмилович. М., 2000. С. 227 и след.

Чтобы подчеркнуть отличие от ситуации продажи чужой вещи, замечу, что невозможность исполнения состоит отнюдь не в отсутствии возможности передать право на вещь, поскольку обязательства о передаче права вообще не существует, как об этом уже говорилось выше.

Возможен также случай, когда одна из сторон (арендодатель по основному договору) в момент заключения предварительного договора не имеет имущества в собственности, но приобретает его позже. На практике чаще всего речь идет о строящемся объекте. В этом случае никаких препятствий, как уже говорилось, к заключению предварительного договора не имеется. По истечении срока предварительного договора любая сторона может потребовать заключения основного договора. Если такое желание высказывает будущий арендатор, а арендодатель все еще не является собственником, то снова налицо факт невозможности исполнения, в силу которого обязательства из предварительного договора прекращаются, но можно заявить иск об убытках, возникших вследствие таких действий (бездействия) стороны предварительного договора, которые привели к невозможности его исполнения. Ведь, как уже говорилось, именно для защиты расходов, понесенных в процессе подготовки к заключению основного договора, и заключается обычно предварительный договор.

Рассмотренные предположения позволяют сделать один общий вывод: и утрата объекта основного договора аренды или купли-продажи, и его отсутствие сами по себе не могут служить основанием недействительности предварительного договора; при определенных условиях они влекут лишь невозможность исполнения обязательств, возникших из предварительного договора. Понятно, что прекращается лишь такое обязательство, которое является действительным само по себе.

Имеющаяся судебная практика достаточно уверенно подтверждает этот вывод, который наиболее точно изложен в Постановлении ФАС Московского округа от 17 октября 2005 г. N КГ-А40/9765-05: "Императивной нормы, запрещающей заключать предварительные договоры в отношении недвижимого имущества, не являющегося собственностью лица, заключившего такой договор в качестве продавца, но рассчитывающего приобрести это имущество в собственность, Гражданский кодекс РФ и иные федеральные законы не содержат".

Этот совершенно законный подход широко используют суды. В частности, он отражен в Постановлениях ФАС Московского округа от 11 января 2006 г. N КГ-А40/12963-05, от 13 июня 2007 г. N КГ-А40/5020-07, от 14 марта 2006 г. N КГ-А40/1239-06; ФАС Уральского округа от 7 марта 2007 г. N Ф09-1363/07-С6, от 4 октября 2007 г. N Ф09-8091/07-С6; ФАС Волго-Вятского округа от 9 июня 2007 г. N А82-4265/2006-2 и др. Большинство указанных судебных актов подтверждают действительность предварительных договоров о заключении основного договора аренды в отношении объекта, не принадлежащего будущему арендодателю в момент заключения предварительного договора; в остальных случаях то же правило распространяется на предварительный договор о будущей купле-продаже.

Имеются примеры и иного подхода, в соответствии с которым, по мнению суда, только собственник может заключить предварительный договор о последующем распоряжении имуществом, так как иначе его нельзя будет понудить к заключению основного договора. Об этом говорится в Постановлениях ФАС Московского округа от 24 марта 2005 г. N КГ-А40/1737-05, от 28 июня 2005 г. N КГ-А40/5563-05; ФАС Поволжского округа от 18 апреля 2002 г. N А55-22833/01-13. Данные судебные акты находятся в противоречии не только со сложившейся практикой, но и с упомянутыми ранее выводами ведущих отечественных ученых о том, что предварительный договор заключается в тех случаях, когда еще не имеется имущества, являющегося предметом основного договора. Как представляется, увязывая право собственности с правом на заключение предварительного договора, суды ошибочно смешивают невозможность исполнения договора и недействительность договора.

Теории гражданского права известна концепция заведомой невозможности исполнения обязательства, влекущей недействительность договора в том случае, когда в момент его заключения такая невозможность была заведомо очевидна сторонам в силу объективных обстоятельств (например, ничтожен по этой причине договор о создании вечного двигателя) <1>. На мой взгляд, к предварительному договору это правило едва ли применимо, поскольку направить предложение о заключении основного договора, в чем бы тот ни заключался, объективно возможно: для этого достаточно наличия дееспособности, которая всегда имеется у юридического лица.

--------------------------------

<1> С.В. Сарбаш отмечает бесспорность теории о ничтожности (недопустимости) сделок о невозможном (Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М., 2005. С. 554).

Предварительный договор продолжает действовать и при отсутствии предмета основного договора, благодаря чему у пострадавшей стороны и возникает право на взыскание убытков (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Между тем взыскание убытков невозможно в рамках недействительного договора (ст. 167 ГК РФ) <1>. По этой причине, кстати, ошибочен тезис о том, что действие предварительного договора якобы состоит только в понуждении к заключению основного договора и что без основного договора у предварительного нет никакой силы. На самом деле его действие может быть различным и состоять не только в понуждении к заключению основного договора, но и во взыскании убытков.

--------------------------------

<1> По этой причине признание предварительного договора недействительным лишает силы такой ведущий мотив заключения этого договора, как защита понесенных расходов.

На практике всегда, когда речь идет о предварительном договоре аренды, стороны уже видят не завершенный строительством объект либо выстроенный объект, права собственности на который оформляются. Никаких объективных препятствий к приобретению такого объекта в собственность быть не может, и нет никакой объективной, равно как и субъективной, невозможности исполнения предварительного договора в момент заключения этого предварительного договора.

Тем судам, которые признают недействительность предварительного договора ввиду отсутствия права собственности у будущего арендодателя в момент заключения предварительного договора, не хватает именно понимания практического смысла применяемых норм. Суды отрывают свое решение от конкретной жизненной ситуации, в связи с чем и приходят к выводам, вступающим в противоречие с действительными отношениями сторон и с истинным содержанием закона. Во всех случаях, когда речь идет о передаче в аренду строящегося объекта на стадии отделочных работ, его последующее получение в собственность, а следовательно, и сдача в аренду объективно возможны, т.е. нет никаких оснований усматривать здесь ситуацию объективной невозможности исполнения.

В рассматриваемом деле аргумент о невозможности исполнения предварительного договора выглядит абсурдным. Очевидно, что бессмысленно обсуждать невозможность исполнения договора, который был фактически заключен и исполнен.

Итак, нет никаких причин предполагать недействительность рассматриваемого предварительного договора в связи с правами будущего арендодателя на объект аренды. Такой связи нет.

Как квалифицировать описанные в предварительном договоре действия сторон, результат которых назван улучшением объекта, подлежащего сдаче в аренду?

На практике периодически возникают вопросы о том, могут ли из предварительного договора возникать иные обязательства и может ли предварительный договор являться частью иного (смешанного) обязательства. Обычно имеются в виду отношения, связанные с выплатой суммы, которая обозначается в предварительном договоре как задаток. Но в анализируемом споре идет речь о работах, направленных на подготовку помещений к деятельности арендатора. Тот факт, что стороны обозначают результат этих работ как улучшения, конечно, никак не упрощает ситуацию, а скорее способен увести в сторону, поэтому будем употреблять данный термин как не имеющий определенного юридического значения.

Напомним, что смысл предварительного договора состоит в защите расходов, понесенных стороной в связи с подготовкой к заключению основного договора. Иными словами, если стороне пришлось провести работы, осуществить иную деятельность (а всякая хозяйственная деятельность влечет расходы), то нарушение предварительного договора другой стороной дает право на возмещение этих расходов (взыскание убытков).

Но являются ли работы, направленные на подготовку помещения к аренде, предметом предварительного договора? Что там сказано об этих работах?

Как следует из текста предварительного договора, речь идет об улучшениях, проводимых будущим арендатором. Там же имеются упоминания о работах будущего арендодателя; кроме того, в принципе возможна постановка вопроса о подразумеваемых обязательствах арендодателя провести какие-либо работы на объекте, имея в виду его обязанность передать объект аренды арендатору в состоянии, пригодном для такого использования, которое предусмотрено договором аренды.

Согласно ст. 307 ГК РФ обязательство подразумевает обязанность совершить в пользу другого лица определенное действие (выполнить работу, уплатить деньги, передать вещи) или воздержаться от определенного действия. Иными словами, содержанием обязательства является не само определенное действие, а обязанность совершить (не совершать) это действие, лежащая на должнике, при этом кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 ГК РФ).

Следовательно, арендатор лишь тогда обязан провести работы на объекте, когда это прямо предусмотрено договором аренды и когда арендодатель может предъявить требование (в том числе исковое) к арендатору об исполнении этой обязанности. Если же, как в рассматриваемом примере, работы ведутся для подготовки объекта к сдаче в аренду, то ни арендатор, ни арендодатель не предъявляют друг другу требования о проведении таких работ; право арендатора сводится к возможности расторгнуть договор в связи с неисполнением арендодателем своей обязанности передать пригодный для аренды объект.

В данном случае не обсуждаются обязанности арендодателя в части проведения капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ) ввиду отсутствия связи этого вопроса с обсуждаемым договором.

Итак, будущий арендодатель не имеет обязательства перед будущим арендатором провести определенные работы, а имеет лишь обязанность передать объект в пригодном состоянии, оговорив все его существенные характеристики (ст. 611 ГК РФ).

В обсуждаемом нами деле суд расценил улучшения, произведенные будущим арендатором на объекте, в качестве "предоставления" собственнику (будущему арендодателю) по предварительному договору. Вообще говоря, предоставление - это один из частных аспектов такого обыденного и обычного для закона и судебной практики юридического факта, как исполнение обязательства (договора). То, что суд предпочел не говорить об исполнении, а посчитал возможным употребить слово "предоставление", скорее всего, указывает на то, что суд совсем не уверен в том, что работы, направленные на улучшение объекта, являются исполнением предварительного договора. И сомнения суда небеспочвенны. Устройство улучшений - это не исполнение предварительного договора, причем по двум причинам.

Во-первых, такого обязательства нет в предварительном договоре. Вспомним, что обязательство включает не какие-то действия лица (производство товаров, выполнение работ или оказание услуг), а именно право кредитора требовать от должника исполнения этих действий (ст. 307 ГК РФ), и тогда они выступают как исполнение обязательства. Однако работы арендатора всего лишь так или иначе согласуются с арендодателем (который озабочен лишь сохранностью здания и удобством его эксплуатации в целом), но никак не делаются по его требованию. Более того, арендатор может вовсе не производить никаких работ и от этого его право на заключение основного договора никак не страдает. Именно тот факт, что будущий арендодатель (собственник) не имеет права требовать от арендатора ни производства подготовительных работ, ни тем более передачи ему результата этих работ, убедительно доказывает, что обязанности проведения таких работ не существует и, следовательно, не существует и обязательства.

Подготовка помещений к аренде (улучшения) производится за рамками договоров - как предварительного договора, так и договора аренды. Эти работы арендатор ведет на свой риск, самостоятельно, они не являются исполнением какого-либо обязательства по отношению к собственнику здания (за одним исключением: если стороны договорились, что улучшения будут выступать в качестве арендной платы). Результат этих работ, следовательно, не передается арендодателю в порядке исполнения предварительного договора.

Во-вторых, лишено всякого юридического обоснования почему-то принятое судом утверждение истца о том, что якобы именно "предоставлению" улучшений отвечает встречное обязательство собственника передать помещение в аренду. Это явная ошибка в понимании содержания предварительного договора. Обе стороны предварительного договора принимают на себя совершенно одинаковое обязательство заключить основной договор. Никакого иного "предоставления" такое обязательство не требует. Оно существует в силу самого предварительного договора, причем действует для каждой из сторон: заключить договор аренды обязан не только будущий арендодатель, но и будущий арендатор тоже.

Заключение основного договора аренды увязывалось сторонами изначально не с завершением подготовительных работ, а с другим фактом - возникновением права собственности у арендодателя на объект аренды, и об этом прямо сказано в предварительном соглашении. Из сказанного вполне очевидно следует, что работы велись арендатором для себя, по своей инициативе, а не по требованию арендодателя и не в порядке исполнения обязательства. Независимо от того, когда и в каком объеме были выполнены эти работы, арендатор получил право на заключение основного договора.

Следовательно, работы, проводимые за рамками предварительного договора (как и любого иного договора) на собственный риск лица, исполнением предварительного договора (либо предоставлением по нему) не являются и вообще не охватываются этим договором. Отсюда, кстати, вытекает и то, что в качестве последствий недействительности предварительного договора (ст. 167 ГК РФ) стоимость таких работ не может быть взыскана.

Между прочим, если бы результат работ передавался по недействительной сделке, то взыскивалась бы именно стоимость этих работ, но никак не неосновательное обогащение. Ведь нормы о неосновательном обогащении применимы лишь постольку, поскольку ст. 167 ГК РФ прямо не регулирует данные последствия недействительности сделки (ст. 1103 ГК РФ). Здесь обнаруживается неисправимое противоречие в логике судебного акта: если суд считает работы, направленные на улучшение помещений, исполнением (предоставлением) по предварительному договору, то недействительность этого договора никак не позволяет применить нормы о неосновательном обогащении, поскольку последствия производства работ по недействительному договору нормой ст. 167 ГК РФ точно описаны и в субсидиарном регулировании не нуждаются. (И суд, избегая применять здесь хорошо известную норму ст. 167 ГК РФ, видимо, тем самым признает, что на самом деле работы не выполнялись по недействительному договору.)

Конкретизируем изучаемый вопрос: являются ли улучшения неосновательным обогащением арендодателя?

Понятно, что при действующем договоре аренды так ставить вопрос невозможно, поскольку отношения, связанные с компенсацией улучшений, исчерпывающе регулируются законом (ст. 623 ГК РФ) и рассматриваются как договорное обязательство, что исключает применение норм об обязательствах внедоговорных, из неосновательного обогащения.

Кстати, практика подтверждает, что обычно арендодатели в договоре оговаривают невозмещение уходящему арендатору стоимости улучшений объекта, исходя из того, что новый арендатор не только не компенсирует эту сумму, но и, скорее всего, ликвидирует многое или все, возведенное до него, и устроит арендованное помещение по-своему.

Вопрос о применимости норм о неосновательном обогащении возникает, стало быть, тогда, когда договор аренды оказывается недействительным.

В связи с этим необходимо упомянуть здесь о позиции ВАС РФ. В одном из Постановлений Президиума ВАС РФ рассмотрен случай, когда улучшения, произведенные будущим арендатором в период действия предварительного договора (ситуация, как мы убедились, вполне типичная), признанного затем недействительным, были выведены судом за рамки договора аренды по той причине, что если работы произведены до заключения договора аренды, то они не регулируются нормами об аренде, т.е. правилом ст. 623 ГК РФ. Стоимость работ была взыскана с арендодателя как неосновательное обогащение <1>.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 17 июля 2007 г. N 3056/07.

Едва ли с такой позицией можно согласиться.

Прежде всего, ее трудно понять. Если имелось в виду, что речь идет об улучшениях, сделанных арендатором, то условием возмещения стоимости является согласие арендодателя на такие улучшения. Иными словами, если из текста закона можно сделать достаточно спорный вывод о том, что речь идет только о работах, произведенных стороной договора аренды, и никем иным, то тогда и согласие должно быть дано стороной договора аренды, так как в противном случае суду придется своей властью давать согласие за арендодателя, что едва ли можно признать допустимым толкованием и применением закона.

Но сомнительность обсуждаемой позиции не только в этом. Как уже говорилось, улучшения производятся арендатором за рамками какого-либо договора, на свой риск и в своих интересах. Поэтому не имеет никакого значения, когда и в каком качестве он их осуществляет. Ведь он при этом не выступает как сторона в обязательстве (кредитор или должник). Следовательно, невозможно сказать, что эти работы охватываются рамками договора аренды. Рушится вся логика указанного судебного акта.

Наконец, стороны вправе предусмотреть в договоре любые взаимные права и обязанности независимо от того, когда имели место те факты, которые создали такие права и обязанности, что, в частности, следует и из п. 2 ст. 425 ГК.

Полагаем, что следует как можно скорее пересмотреть позицию, изложенную в упомянутом Постановлении Президиума ВАС РФ. Ничего общего с законом и реальностью ее логика не имеет.

Итак, наличие действительного договора аренды в любом случае не позволяет регулировать судьбу улучшений иначе, чем это предусмотрено ст. 623 ГК РФ.

Если же договор аренды оказался недействительным, то нужно принять во внимание следующее.

Как говорилось ранее, арендодатель не получает результат работ, направленных на улучшение объекта аренды, в рамках исполнения предварительного договора независимо от действительности этого договора. Именно поэтому в этом случае нет оснований для применения последствий недействительности сделки.

То же относится и к аренде - ведь арендатор не несет обязательства обустроить помещение, если иное прямо не обусловлено договором, например в случае возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в порядке, указанном в п. 2 ст. 614 ГК РФ (но этот случай не имеет отношения к анализируемому делу).

Тем не менее при прекращении аренды арендодатель получает свое имущество с неотделимыми улучшениями. Но такое получение в любом случае не является исполнением недействительной сделки о производстве работ, поэтому мы должны признать неприменимость к такому получению норм о последствиях недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ). Улучшения переходят к собственнику вместе с его вещью именно потому, что они неотделимы от нее. Получение улучшений, следовательно, в любом случае имеет не субъективный, а объективный характер, т.е. мы не имеем права обсуждать наличие или отсутствие воли собственника на получение неотделимых улучшений в самом акте на получение вещи. Искать в этом акте волю на получение или отчуждение права нельзя еще и потому, что он вообще не является актом о приобретении права, актом распорядительным.

Теперь обсудим применимость правил о неосновательном обогащении.

Если неосновательное обогащение выступает в виде неосновательного приобретения чужого имущества или неосновательного сбережения (ст. 1102 ГК РФ), то в данном случае мы должны признать неосновательное сбережение.

Неосновательного приобретения здесь не будет по той причине, что приобретением является получение в собственность (или на ином праве, позволяющем по своему усмотрению эксплуатировать имущество) имущества, которое само по себе является объектом права, например денег или вещей. Это вполне очевидное суждение вытекает из того, что а) под приобретением закон понимает получение вещи в собственность (ст. 218 ГК РФ) <1>; б) имущество в силу ст. 128 ГК РФ - это один из объектов права, наконец, в) в силу ст. 1104 ГК РФ имущество возвращается в натуре. Иными словами, только то имущество (кроме денег) является предметом неосновательного приобретения, которое можно не только приобрести в порядке ст. 218 ГК РФ, но и вернуть, что следует из ст. 1104 ГК РФ.

--------------------------------

<1> Германскому праву известно также обогащение не только путем получения права собственности или иного права, но и путем получения владения. Ссылки на соответствующие немецкие источники приводит Е.А. Крашенинников (см.: Крашенинников Е.А. Фактический состав возникновения обязательства из неосновательного обогащения // Очерки по торговому праву: Сб. науч. трудов / Под ред. Е.А. Крашенинникова. Вып. 15. Ярославль, 2008. С. 59). О кондикции владения в российском праве см.: Новак Д. В чем ценность владения и причем здесь кондикция? // Вестник гражданского права. 2009. N 3 (9).

Следует все же указать, что в любом случае владение возможно только вещью, но не отдельными качествами вещей и не их улучшениями.

Неотделимые улучшения не являются вещью или иным имуществом, и потому они не могут быть ни приобретены, ни возвращены. Собственно, в нашем случае возможность возврата этих улучшений позволила бы прекратить спор в принципе.

Между тем неосновательное приобретение влечет обязательство возместить полную стоимость приобретенного именно потому, что в акте приобретения (обычно это сделка, причем неважно - действительная или нет) лицо уже выразило свою волю на получение этого имущества, подтвердило, что оно в этом имуществе нуждается.

Здесь, кстати, становится очевидной связь между одобрением арендодателем улучшений и обязанностью возместить их стоимость. Для неотделимых улучшений одобрение арендодателя является тем суррогатом, который заменяет волю на приобретение.

Но это правило не действует в случае неосновательного сбережения, которое имеет место при получении вещи с неотделимыми улучшениями.

Под сбережением имущества нужно понимать освобождение обогатившегося от таких расходов, которые являлись для него хозяйственно необходимыми, но которых он избежал потому, что эти расходы понесло другое лицо - кредитор по неосновательному обогащению.

Являлись ли расходы на устройство улучшений необходимыми для арендодателя?

Необходимость, вообще говоря, может следовать из юридической обязанности, долга и т.п. либо вытекать из назначения имущества.

В первом случае лицо должно оплатить счета, произвести исполнение по договору (скажем, построить дорогу). Во втором случае сбереженные расходы охватываются нормальной эксплуатацией имущества: здание нужно отапливать и охранять, поломавшийся автомобиль следует починить и т.д.

Как было показано ранее, обязанности произвести улучшения объекта не имел не только арендодатель, но и арендатор. Следовательно, юридической необходимости в улучшениях у собственника здания (арендодателя) не было.

Имелась ли хозяйственная необходимость в производстве тех улучшений, которые были сделаны арендатором?

Этот вопрос является вопросом факта, устанавливается судом, и ответ на него зависит от того, в какой мере произведенные улучшения диктовались назначением имущества, охватывались хозяйственными нуждами арендодателя, отвечали направлениям его деятельности. Например, если у собственника имеется собственный узел связи, то устройство второго узла связи не является для него необходимым. Либо, скажем, устройство перегородок не нужно собственнику, если он не имеет персонала, который должен размещаться на разгороженной на небольшие помещения площади, и т.д.

Скорее всего, часть улучшений, вероятно, меньшая их часть, может быть признана необходимой для собственника, а часть - нет. Но, повторяю, этот вопрос является предметом судебного спора.

В заключение можно сформулировать следующие выводы:

1) предварительный договор является в данном случае действительным. Отсутствие у будущего арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения предварительного договора никак не влияет на действительность договора. Вообще, все предположения, исходящие так или иначе из невозможности исполнения как основания ничтожности договора, ошибочны уже потому, что фактически договор был заключен и исполнен <1>;

--------------------------------

<1> Не могу вновь не вернуться к проблеме продажи чужого и не заметить, что и в случае продажи чужого никогда невозможно говорить о невозможности исполнения, потому что в хозяйственной жизни эти договоры в момент спора всегда фактически исполнены.

2) из предварительного договора не возникли (и не возникают) обязательства по устройству улучшений. Соответствующие работы осуществлялись арендатором на свой риск и не являлись предметом взаимных обязательств или условием какого-либо договора. Следовательно, невозможно говорить об исполнении (предоставлении кредитору) договора в части устройства улучшений. А это значит, что даже при признании договора недействительным все работы по производству улучшений не охватываются последствиями недействительности договора;

3) судьба неотделимых улучшений, произведенных арендатором, охватывается исключительно и всецело действительным договором аренды в части тех его условий, которые регулируют прекращение этого договора. Именно в этом пункте и сосредоточена суть спора;

4) вопрос о компенсации улучшений мог бы встать лишь при недействительности договора аренды. Но и в этом случае суду необходимо было бы установить, являются ли улучшения необходимыми для арендодателя, т.е. сберег ли он имущество (деньги) за счет арендатора. Получение вещи с улучшениями не может рассматриваться как приобретение улучшений. В этом случае речь может идти только о сбережении имущества.