<<
>>

Последствия несоблюдения нотариальной формы и государственной регистрации договора

Несоблюдение нотариальной формы и государственной регистрации договора влечет их недействительность. Но если, несоблюдение нотариальной формы сделки недействительно, в силу одного лишь несоблюдения формы сделки (п.1 ст.

165 ГК), причем независимо от того, установлена ли такая форма законом или соглашением сторон, то в случае сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, волеизъявление сторон сделано в надлежащей форме, а определяющим является особая ценность имущества, с которым совершается сделка, и как следствие необходимость обеспечить дополнительную защиту правообладателя в таких сделках (традиции специальных процедур с особо ценным имуществом, в первую очередь с недвижимостью возникли еще в Древнем Риме). По этой причине в силу п.1 ст. 165 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации влечет ее недействительность в случаях установленных законом. По существу, такая оговорка не существенна, поскольку применяется общее правило, содержащееся в ст. 168 ГК, о том, что сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна (недействительна), если законом не предусмотрены иные последствия. Таким образом, сделка не прошедшая государственную регистрацию может быть действительна, если только об этом имеется прямое указание в законе.

Что касается, договора, то в отличие от любой другой сделки, он имеет иное последствие несоблюдения требований о государственной регистрации - договор считается незаключенным до его государственной регистрации (п.З ст.433 ГК). Противоречивость, указанных последствий, не лучшим образом сказывает в ситуации, когда стороны исполняли такой до-

говор без его регистрации, в частности, когда стоит вопрос о применении последствий недействительности сделок, установленных ст. 167 ГК. Действительно, если договор (как сделка) не заключен, то, казалось бы, нет оснований говорить о его недействительности.

Исходя из определения договора (п.З ст.

154 ГК) для его заключения необходимо лишь выражения согласованной воли его сторон, причем о достаточных условиях для заключения речи не идет, поскольку уже из названия стати следует исчерпывающие требования к определению договора как сделки. Таким образом, наличие государственной регистрации как признака согласованной воли, т.е. сделки, не требуется), обходимость есть только в соблюдении формы волеизъявления, но не, но не в дополнительном действии, что уже следует из возможности требовать регистрации в судебном порядке) и к этому действию сторон могут быть применены нормы о недействительности и о последствиях недействительности сделки.

Это тем более необходимо, поскольку к таким случаям (не заключение договора, отличие от признания его недействительным) правило о неосновательном обогащении может не применяться. Под неосновательным обогащением понимается приобретение или сбережение лицом (приобретателем) имущества за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований (ст. 1102 ГК). Это лицо (приобретатель) обязано возвратить все полученное в результате неосновательного обогащения (или возместить его стоимость, если невозможно возвратить, и убытки плюс доходы от пользования). Т.е. последствия примерно схожи с последствиями недействительности сделки. Однако имеются исключения из общего правила, так не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности (ст. 1109 ГК).

В конечном счете, способ разрешения данной коллизии будет найден только судебной практикой.

Нередко бывает, что одна из сторон уклоняется от нотариального удостоверения или государственной регистрации (что, собственно и подтверждает необходимость такой процедуры как гарантии защиты добросовестной стороны).

В том случае, если требующая нотариальной формы сделка не облечена в надлежащую форму и одна из сторон уклоняется от такого удостоверения, а другая полностью или частично исполнила ее, суд вправе по иску исполнившей сделку стороны признать сделку действительной.

Такое признание судом сделки, по сути, равносильно ее заключению в надлежащей форме и в этом случае ее последующее нотариальное удостоверение не требуется (п.2 ст. 165 ГК).

Важно при этом иметь в виду, что если до признания судом сделки действительной возникнет спор по иску любой из сгорон, основанный на такой сделке, то к ней будут применены последствия недействительности сделки. Предъявление иска о действительности сделки после вынесения решения по такому спору, не приведет ни к какому результату из-за преюдициального значения более раннего судебного решения (п.1 ст. 165 ГК, ст.55 ГПК РСФСР, ст.69 АПК РФ (преюдициальное значение обстоятельств, установленных вступившими в силу ранее состоявшимися судебными решениями), ст.219 ГПК РСФСР, ст. 150 АПК РФ (основания прекращения производства по делу), ст. 129 ГПК РСФСР (основания отказа в принятии искового заявления)).

В отношении сделок, требующих государственной регистрации действует аналогичное правило. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Однако такое решение не отменяет необходимость государственной регистрации. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п.З ст. 165 ГК). Такое же правило действует, если в государственной регистрации сделки отказано органом юстиции, осуществляющим государственную регистрацию (п.5 ст.131 ГК). Важно иметь в виду, что поскольку с государственной регистрацией договоров связано их заключение, то судебное решение не восстановит полностью положения, вызванное уклонением или отказом от государственной регистрации, поскольку суд не может принять решения о регистрации сделки задним числом. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в п.З Информационного письма от 16.02.01 г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним".

С целью восстановления нарушенных прав, при необоснованном уклонении одной из сторон от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, эта сторона, при условии принятия судебных решений о действительности сделки или ее государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Вред, причиненный государственным органом, возмещается в порядке ст. 1069 ГК.

Какие действия могут толковаться как уклонение? Безусловно, в этом случае одна и сторон (добросовестная) должна проявить необходимую активность в совершении тех действий, которые предусмотрены ГК: в исполнении договора, требующего нотариальной формы, или действиях, направленных на государственную регистрацию. Пассивность обеих сторон или совершение иных действий, чем те, которые направлены на исполнение договора, или предусмотрены законом "О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним", означает, что договор не исполнялся или, что обе стороны (а не одна) уклонялись от государственной регистрации.

Так, согласно п.7 Информационного письма от 16.02.01 г. № 59, сторона, не предоставляющая не смотря на неоднократные просьбы другой стороны, имеющиеся только у нее документы, необходимые для государственной регистрации договора, уклоняется от его государственной регистрации. Эти основания суд счел достаточными для вынесения решения о государственной регистрации. На наш взгляд они будут достаточными для вынесения решения о регистрации, при условии, что представление документов, которые требовала сторона, предъявившая иск, предусмотрено законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и при условии соблюдения этой стороной порядка регистрации. Так, государственная регистрация проводится на основании заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации сделок, не требующих нотариального удостоверения, согласно ст. 16 Закона, подается обеими сторонами вместе с документами, перечень и требования которых определяется в зависимости от сделки в соответствии с Главой IV Закона. Следовательно, если заявление не подавала ни одна из сторон, обладающая необходимыми документами, либо она могла получить их самостоятельно, то не может идти речь о том, что другая сторона уклонялась от регистрации, а значит и не имеется оснований для удовлетворения иска о вынесении судом решения о государственной регистрации в связи с уклонением от регистрации сделки одной стороны, т.е. препятствием другой стороне, как основанием защиты нарушенного права.

<< | >>
Источник: А.В. Вячеславов, А.В. Константиниди. Вопросы действующего законодательства в области договорного права: Учебное пособие. 2002

Еще по теме Последствия несоблюдения нотариальной формы и государственной регистрации договора:

  1. Статья 165. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации
  2. Последствия несоблюдения простой письменной формы
  3. 5. Последствия несоблюдения письменной формы сделки
  4. 4. Последствия несоблюдения письменной формы сделки
  5. Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки
  6. Статья 19.21. Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним
  7. Статья 19.21. Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним
  8. В чем отличие государственной регистрации права на недвижимое имущество от государственной регистрации договора, предметом которого является недвижимое имущество? Возможна ли ситуация, когда право регистрируется, а договор, на основании которого оно возникло, - нет?
  9. Можно ли нотариально удостоверить договор, сторонами которого являются юридические лица - коммерческие организации, хотя согласно требованиям ГК РФ нотариальная форма для него не требуется?
  10. Нотариально удостоверенные и приравниваемые к ним формы завещаний
  11. Государственная регистрация договора
  12. Недвижимое имущество было приобретено по предварительному договору купли-продажи, покупатель свои обязательства выполнил. Однако продавец не предоставляет ему необходимых документов для государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество. Может ли покупатель обратиться в суд для того, чтобы государственная регистрация его права собственности была произведена на основании решения суда?
  13. 2. Заключение договора. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия