§ 1. Жилищные права как особая правовая форма в жилищной сфере: генезис научных исследований и со-временные подходы

Не только термин право имеет различное содержание в зависимости от того, говорим ли мы о праве в объективном или в субъективном смыслах, но и различного рода возможности субъекта, которые часто привычно именуются правами, также могут иметь различное наполнение в зависимости от качественных или количественных особенностей данных возможностей.

Однако обращение к данным вопросам следует начать с обзора существовавших в юридической литературе воззрений на категорию «жилищные права». Предвосхищая данный анализ, следует заметить, что ни в одной из работ вопрос об относимости тех или иных возможностей, именуемых жилищными правами, к разного рода правовым явлениям не ставился вообще. Все явления, называемые жилищными правами, трактовались исключительно как субъективные права. Акцент дискуссии был перенесен на взаимосвязь данных субъективных прав, возникающих в отношении конкретного жилого помещения, с возможностями, предоставленными в рамках публичных правоотношений.

Возросший интерес к жилищной проблематике в советский период привел к существованию достаточно большого количества цивилистической литературы, в названиях которой часто упоминались жилищные права . Главным звеном значительного числа работ того времени являлся анализ жилищных прав, вытекающих из договора жилищного найма. Кроме этого, в работах, посвященных жилищным правам, анализировались и иные вопросы. В частности, давалась характеристика понятиям «жилищный фонд, «жилищная норма», «эффективность общественных организаций в деле сохранения государственного жилищного фонда» , оценка прекращению договора жилищного найма и выселению жильцов , а также исследовались права и обязанности застройщиков в индивидуальном жилищном строительстве , изучался механизм защиты жилищных прав товарищескими судами, нотариусами , реже рассматривались вопросы о квартирной плате и плате за коммунальные услуги, о содержании жилого помещения (соблюдение правил эксплуатации и санитарии, текущий ремонт, бытовой распорядок в квартирах и ответственность за нарушение правил содержания), а также об управлении жилищным фондом .

В 80-е и 90-е годы прошлого века также вышло немало работ, в названиях которых фигурирует упоминание о жилищных правах. Однако в содержательном аспекте их исследований мало что изменилось. Так, В.Р. Скрипко, анализируя возникновение прав граждан на жилое помещение, выделяет раздел «пользование жилым помещением и прекращение прав на жилую площадь» . Жилищному найму, пользованию служебными жилыми помещениями и общежитиями, пользованию жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов, а также пользованию жилым домом, принадлежащим гражданину на праве собственности, посвящена работа Е.С. Гетман . Г.И. Петрищева, В.В. Чубаров, говоря о жилищных правах граждан в государственном и общественном жилищных фондах, фактически анализируют договор найма жилого помещения (условия предоставления, заключение и изменение договора, а также выселение из жилого помещения) . В ряде случаев авторы затрагивают большое количество жилищных прав граж-дан, однако не стремятся анализировать их природу, а излагают нормы законодательства о правах и обязанностях сторон в соответствующих правоотношениях согласно структуре действовавшего на тот момент ЖК РСФСР .

Ряд исследований ставит своей целью изучение гарантий жилищных прав, однако признать эту цель достигнутой не представляется возможным. Для примера можно привести работу И.П. Прокопченко и Н.И. Соловяненко, в которой, несмотря на название, лишь классически изложены вопросы возникновения жилищного правоотношения, его изменение и прекращение, пользование жилыми помещениями по договору найма, а также порядок предоставления и пользования служебными жилыми помещениями и общежитиями .

Если подвести промежуточный итог работ данного периода времени, то он будет заключаться в следующем. Во-первых, ни прямо, ни косвенно не прослеживается стремление авторов заниматься изучением вопросов о понятии и видах жилищных прав, несмотря на объявленные названия своих исследований. Во-вторых, центральным звеном большинства работ является характеристика прав и обязанностей сторон в договоре жилищного найма, что вполне объяснимо в силу преобладания данного правоотношения в жилищной сфере того периода времени.

Более пристального внимания заслуживают работы таких ученых, как Ю.Г. Басин, В.Ф. Маслов, И.Б. Марткович, В.П. Грибанов, А.Ю. Кабалкин, В.Ф. Яковлев. Именно в их исследованиях представлен весь имеющийся в науке жилищного права материал о субъективных жилищных правах.

Выводы, к которым приходят данные авторы при анализе субъектив-ных жилищных прав, в целом схожи, однако, каждый из них обладает существенной спецификой, что требует отдельного анализа приводимых аргументов.

Так, И.Б. Марткович выделяет самостоятельное субъективное право пользования жилым помещением. При этом данное право пользования представлено тремя основными группами: правом постоянного пользования или правом на жилое помещение (социальный найм, членство в ЖК, пожизненное проживание); правом временного пользования (поднайм, найм в ЖК; временные жильцы) и правом ограниченно-срочного пользования жилым помещением (сезонные или временные работники в общежитии) . Исследователь анализирует природу данных прав, обращая внимание на вещные и обязательственные признаки, их характеризующие. При этом жилищные отношения, по мнению автора, облекаются в соответствующую правовую форму. Фактически речь идет о различных основаниях проживания в жилом помещении. И.Б. Марткович выделяет восемь групп таких оснований, при этом, считает, что далеко не все из них относятся к регулированию жилищным законодательством. Так, отношения собственности, аренды, рента отнесены к гражданскому праву, а вот завещательный отказ и иные пожизненные основания проживания – к жилищному праву .

В.Ф. Маслов выделяет две группы прав: права, возникающие при удовлетворении жилищной потребности, и субъективные права на конкретное жилое помещение. В дальнейшем деление прав происходит в зависимости от конкретного права (на которое претендует гражданин или уже существующего) на жилое помещение (которое появится в будущем или уже имеется в наличии) .

Представляется, что данное деление жилищных прав имеет значение в следующих аспектах. Во-первых, очевидно, что ученый признает существование жилищных прав до момента фактического и юридического «обладания» жилым помещением. Хотя им не используется понятие «субъективные права, предшествующие получению жилого помещения», а употребляется всего лишь фраза «реализация права на удовлетворение жилищной потребности», речь идет именно об этих правах. В более поздних работах данные права В.Ф. Маслов называет «субъективными административными правами» , «правами на улучшение жилищных условий», «правом на получение другого жилого помещения» и употребляет в качестве синонимов . Помимо этого, данные права объединяются с правом на определенное жилое помещение и образуют единое субъективное право гражданина. Еще раньше В.Ф. Маслова самостоятельное субъективное право на получение жилплощади или улучшение жилищных условий признавал и обосновывал И. Прокоп-ченко . Некие этапы развития права на получение жилья выделял В.Ф. Яковлев, причем считая это право не основным, а промежуточным между правом на жилище как элементом правоспособности и субъективным правом пользования конкретным жильем.

В.П. Грибанов и А.Ю. Кабалкин выделяют понятие «право на жилую площадь» (оно же право на жилое помещение), под которой понимается совокупность прав, принадлежащих нанимателю по договору найма. Под правом на жилье (жилое помещение) следует также понимать право нуждающегося на удовлетворение его жилищных нужд .

Наиболее последовательно вопрос о субъективных жилищных правах представлен в работах Ю.Г.

Краткий анализ данных мнений позволяет сделать некоторые обобщающие выводы.

Во-первых, нет единства мнений в отношении существования «едино-го» субъективного права по поводу жилого помещения или «набора» самостоятельных субъективных прав, которые должны составлять содержание жилищного правоотношения, т. е. нет четкого ответа на вопрос: есть ли единое жилищное правоотношение или его не существует?

Во-вторых, выделяя различные этапы, грани, виды субъективных прав связанных с существующим или «ожидаемым» жилым помещением, обращая внимание на их различную правовую природу, ученые фактически дают отрицательный ответ на поставленный только что вопрос. Каждое из изучаемых субъективных прав и корреспондирующих им обязанностей составляют содержание самостоятельных правоотношений, так или иначе связанных с жилым помещением, но не объединяемых в единое жилищное правоотношение.

В-третьих, большинство проанализированных классификаций затрагивают вопросы постоянности или временности проживания.

Следует заметить, что к делению жилищных прав в зависимости от срочности или бессрочности проживания ученые обращались гораздо раньше , хотя условность такого деления очевидна.

Таким образом, подобная классификация жилищных прав приводит к появлению большого числа исключений и оговорок применительно к их характеристике в зависимости от срока проживания (например, в основном, преимущественно, как правило, постоянный или пожизненный характер и т. п.). Вместе с тем недооценивать методологическую ценность подобной классификации также не стоит, что подтверждается ее использованием и в наши дни.

Кроме того, следует добавить, что достаточно часто в отношении деления жилищных прав на постоянные и временные встречается определенная подмена классификационного критерия. Это указание на «самостоятельный» характер права пользования и отсутствие такового. В частности, к лицам, имеющим самостоятельное право пользования жилым помещением, М. Нечецкий относил собственников, нанимателей и членов их семей, арендаторов, пожизненных пользователей, членов ЖК и ЖСК, а к иным (несамостоятельным) правам относил только временных жильцов . Часто временный характер связывается с несамостоятельностью данных прав, а постоянность, наоборот, – с самостоятельностью (данный вопрос будет обсуждаться позже в § 2. гл. 3. разд. II.).

В настоящее время к вопросу о жилищных правах и их систематизации цивилисты обращаются также редко.

Так, Л.Ю. Михеева сразу после принятия нового ЖК РФ предприняла одну из немногих в юридической литературе попыток систематизации закрепленных законодательством жилищных прав . Автор рассматривает систему жилищных прав по критерию оснований их возникновения, т. е. анализирует возникновение права пользования жилым помещениям по различным правовым основаниям: право собственности, найм во всех его проявлениях, проживание в жилом помещении члена ЖК до полной выплаты паевого взноса, статус члена семьи и бывшего члена семьи (собственника, нанимателя, члена жилищного кооператива), поднайм, ссуда, временные жильцы, завещательный отказ, рента. Вместе с тем подобное (но все-таки неполное ) перечисление правовых оснований проживания в жилом помещении, которые формируют определенный набор прав и обязанностей участников этих отношений, вряд ли можно считать системой.

Однако эта позиция вызывает возражения не только в виду отсутствия полноты охвата существующих оснований. Статья 1 ЖК РФ, в которой сформулированы основные начала жилищного законодательства, прямо отмечает, что жилищные права вытекают из отношений, регулируемых жилищным законодательством. Анализ ст. 4 ЖК РФ, в которой говорится об отношениях, регулируемых жилищным законодательством, позволяет утверждать, что помимо непосредственного проживания в жилом помещении, существует большая группа жилищных отношений, выпадающая из системы жилищных прав при таком подходе. Например, отношения, вытекающие из управления многоквартирным домом. Возникают ли при этом какие-либо жилищные права? Безусловно, да. То же самое можно сказать об отношениях по переводу жилого помещения в нежилое и, наоборот, по переустройству и перепланировке, по учету жилищного фонда и предоставлению коммунальных услуг. Таким образом, различные правовые основания проживания в жилом помещении это, как минимум, далеко не вся система жилищных прав. Следует отметить, что Л.Ю. Михеева делает соответствующую оговорку в отношении указанной ситуации. Однако автор, отмечая, что «в настоящей статье предпринята попытка систематизировать положения о таких правах, объектом которых является жилое помещение и которые дают их правообладателям возможность использовать это помещение для своего проживания» , упускает из виду, что, во-первых, жилые помещения являются объектом всех жилищных прав, во-вторых, большинство из указанных в ст. 4 ЖК РФ отношений дают возможность (или являются предпосылкой) использования этого помещения для проживания.

Параллельно с обсуждением вопроса об обеспечительной функции жилищного законодательства, проблему классификации жилищных прав поднимает В.Н. Литовкин. Анализируя советское жилищное законодательство, исследователь отмечает, что вся система жилищных прав в связи с принятием Основ (речь идет об Основах жилищного законодательства) представлена двумя группами с разными правовыми характеристиками.

Следом за В.Ф. Масловым, критерием такого деления он называет бессрочность или срочность проживания в жилом помещении. Первая группа, по мнению автора, является важнейшими жилищными правами. В нее включается: право на получение жилого помещения в государственном и общественном жилищных фондах и право на получение квартиры в домах ЖСК, право на бессрочное пользование жилым помещением в домах этих жилищных фондов, а также право личной собственности на жилой дом. «Важнейшие жилищные права граждан выражают и обеспечивают все требования конституционного права граждан на жилище», – пишет В.Н. Литовкин . Другая группа – жилищные права, связанные с неустойчивым, непостоянным, срочным пользованием жилой площадью. К ней отнесены права поднанимателей или нанимателей в домах ЖСК и индивидуальном жилищном фонде, служебных квартир и общежитий, временных жильцов.

При этом автор полагает, что временное пользование является малозащищенным правом и должно рассматриваться как нарушение основного права на жилище непосредственно. Иными словами, удовлетворяя свои жилищные потребности на «временной основе», граждане должны иметь возможность и право решить свою жилищную проблему именно путем приобретения жилого помещения на бессрочной основе. В частности, указывается, что «не имея на данный момент жилого помещения в бессрочном пользовании, эти лица должны быть наделены правом получить такое жилое помещение, где их право пользования будет наконец постоянным, бессрочным, устойчивым, стабильным» .

Можно утверждать, что мнение ученого не связано с конкретным историческим периодом развития жилищного законодательства, а характерно и для современной правовой системы, поскольку в ходе дальнейшего исследования он не отказывается от своей позиции по данному вопросу, давая анализ современного жилищного законодательства.

Мы уже не раз затрагивали вопрос о срочности и бессрочности проживания и высказывали свои соображения по данному поводу, поэтому лишь подчеркнем, что подобное деление носит достаточно условный характер и вряд ли может претендовать на самостоятельное значение. Некий «социальный» окрас, который придает этой классификации В.Н. Литовкин, также вызывает определенные возражения. Само закрепление Конституцией РФ права на жилище в трех его основных аспектах уже свидетельствует не только о создании для граждан возможности для реализации их прав на постоянное пользование жилым помещением, но и стимулирование этого процесса на уровне государственных органов и органов местного самоуправления, которые обязаны поощрять жилищное строительство и создавать условия для ре-ализации права на жилище. Возможно, человек всю жизнь хочет снимать различное жилье по договору коммерческого найма, жить при этом в разных населенных пунктах нашей страны – почему мы должны считать его право на жилище нереализованным, а факт его временного проживания рассматривать как «нарушение основного права на жилище»? Возможность приобрести квартиру в собственность уже много лет установлена гражданским законодательством, и неиспользование этой возможности самими гражданами по собственным субъективным соображениям является лишь их правом на самоопределение. Другое дело, если мы говорим об отсутствии финансовых возможностей для решения своей жилищной проблемы, но тогда для этого существуют иные способы ее решения, в частности, договор социального найма.

Дополняет В.Н. Литовкин свою позицию и еще одним принципиаль-ным замечанием, имеющим прямое отношение к жилищным правам. Он оспаривает возможность выделения специальных прав на жилище отдельных категорий граждан. Так, он сомневается в правомерности юридического выделения права на жилище военнослужащих (критикуя саму тему докторской диссертации Л.М. Пчелинцевой) или любой другой категории граждан. «Это уже не основное (конституционное) право, наполненное иным содержанием – административными и гражданскими правами, их совокупностью, образующие иные, неконституционные отраслевые правоотношения, имеющие свой «окрас», – пишет автор, – это другая группа прав – жилищных прав, правоотношений, которую нельзя назвать тем же именем, они производны от основного права на жилище, носителями которых военнослужащие являются как граждане» .

Таким образом, автор настаивает на существовании основного права – называемого правом на жилище, и конкретных отраслевых жилищных прав: противоречия, возникшие между конституционной нормой, регулирующей основное право на жилище, и федеральным законом, регулирующим конкретные жилищные права граждан, обнажают натуральные границы конституционных правоотношений с участием носителей основного права и конкретных отраслевых жилищных прав.

Об этом же говорит и О.Н. Диордиева, когда отмечает, что жилищные права граждан имеют несколько аспектов. Один из них – это право на жилище, закрепленное Конституцией РФ, а другой – права граждан на жилые помещения .

Представляется, что упреки в отношении формулировки «право на жилище (каких-либо категорий лиц)» вполне оправданны. Действительно, содержание права на жилище как конституционного права является единым для всех граждан РФ, независимо от каких-либо условий. Другое дело – перечень и содержание конкретных субъективных жилищных прав, принадлежащих различным лицам (судьям, военнослужащим, детям-сиротам и т. д.). Однако нельзя согласиться с отождествлением терминов «право на жилище» и «субъективное право», хотя в определенных моментах они совпадают (что подробно аргументируется в разделе «Жилищные права и право на жилище»). Не совсем понятно и выделение «основного права», которое фактически равно «конституционному праву» и требует раскрытия его содержания.

Жилищные права граждан систематизирует П.В. Крашенинников. Автор выделяет конституционные, гражданские и административные права . При анализе данной классификации необходимо учитывать, что она касается граждан-пользователей независимо от фондовой принадлежности и оснований пользования. Таким образом, автор оставляет за пределами своей системы те жилищные права, которые не связаны с проживанием в жилом помещении .

В современной юридической литературе достаточно часто термин «жилищные права» используется в качестве заглавия различного рода изданий лишь для привлечения внимания потенциальных читателей , где авторы не ставят целью научное изучение данных прав. В отдельных работах затрагиваются лишь некоторые аспекты данного вопроса. В частности, предпринимаются попытки произвести классификацию вещных прав на жилые помещения .

Кроме того, как и в советский период времени, начинают появляться работы, в названиях и содержании которых используются указания на жи-лищные права. Вместе с тем их анализ очевидно показывает, что авторы обращаются к вопросам жилищных прав, преследуя, как правило, практические цели, акцентируя свое внимание на наиболее распространенных, сложных и востребованных практикой жизненных ситуациях, связанных с защитой тех или иных жилищных прав. Например, в работе Ю.Н. Андреева упоминаются «жилищные права пользователей», «права участников долевого строительства», «прав граждан при снабжении энергетическими и иными ресурсами», «жилищные права соседей», «жилищные права собственников при выкупе (изъятии) жилья для публичных нужд» . Подобная трактовка свидетельствует о достаточно широком понимании автором жилищных прав и о суще-ственном расширении их границ. При этом автор делает оговорку о том, что термин «жилищные права» можно трактовать в широком и узком смыслах. Расширение смыслового наполнения данного термина как раз и происходит за счет включения в него жилищных прав не только нанимателей, иных пользователей жилого помещения, но и жилищных прав собственника .

Проведя анализ норм ЖК РФ (в частности, ст. 10, 32, 30–34 и многих других), ученый справедливо заключает, что права, возникающие из жилищных отношений, перечисленных в ст. 4 ЖК РФ (особенно выделяется право пользования), становятся жилищными правами независимо от оснований пользования и фондовой принадлежности .

Подробно останавливаясь на учении о субъективных жилищных пра-вах, мы преследовали две цели. Во-первых, оценить степень исследования данного вопроса и показать ее узконаправленность. Субъективные жилищ-ные права в настоящее время представляют из себя механический набор гражданских субъективных прав (прав на жилые помещения) и административных публичных прав (прав на удовлетворение жилищной потребности). Практически все проанализированные классификации лишь осуществляют «дробление» двух указанных групп на более мелкие составляющие. При их характеристике отсутствует единый подход к объяснению особенностей субъективных жилищных прав, вызванных, в первую очередь, спецификой самих фактических жилищных отношений.

Учитывая достоинства и недостатки существующих исследований, а также опираясь на уже выявленные нами особенности жилищных отноше-ний, перейдем к анализу жилищных прав с позиции оценки тех возможно-стей, которые заложены в их содержании.