4.1. Нормативная база

Кадастровая стоимость земли определяется в соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ. В нем сказано, что государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Законом N 167-ФЗ включена в Закон N 135-ФЗ новая глава "Государственная кадастровая оценка". В ней установлены следующие важные элементы отношений по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- понятие кадастровой оценки;

- участники отношений по кадастровой оценке;

- обязательное страхование ответственности оценщика;

- порядок проведения обязательной экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости;

- порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости;

- порядок формирования фонда данных государственной кадастровой оценки.

К содержанию некоторых перечисленных направлений нормативного регулирования есть ряд вопросов.

Во-первых, из данного в новой главе определения кадастровой стоимости - "стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки земли" - так и остается неясным содержание понятия "кадастровая оценка". И, что самое главное, в ней четко не разрешен вопрос о соотношении кадастровой и рыночной стоимостей.

До сих пор в ст. 66 ЗК РФ рыночная и кадастровая стоимости фигурировали как два не связанных между собой параметра. Аналогично в старой редакции ст. 3 Закона N 135-ФЗ кадастровая стоимость отнесена к "иным", нерыночным видам стоимости. Поправки в эту статью не снимают разделения стоимости недвижимости на рыночную и кадастровую.

Лишь в пункте 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, дано не вполне ясное пояснение о том, что "при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки".

В существующих на сегодняшний день методиках нет единообразного подхода к использованию рыночной стоимости при определении кадастровой стоимости. В одних методиках об использовании данных по рыночной стоимости вообще не упоминается, в других предписывается использовать "рыночные данные" при определении кадастровой стоимости. При использовании же "рыночных данных" кадастровая стоимость земельных участков может устанавливаться в процентах от их рыночной стоимости либо в размере 100% такой стоимости, определяемой в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

Некоторую ясность в вопрос соотношения рыночной и кадастровой стоимостей вносит поправка в п. 3 ст. 66 ЗК РФ. В соответствии с ней "в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости". В полном соответствии с этим принципом сформулированы и нормы ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ. По смыслу этих статей можно предположить, что кадастровая стоимость - это не что иное, как рыночная стоимость, учтенная для целей налогообложения. Однако такое толкование может считаться лишь одним из нескольких допустимых.

Ранее порядок проведения кадастровой оценки устанавливался Правительством РФ, в частности постановлением от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил кадастровой оценки земель" и принятыми в соответствии с ним следующими методическими рекомендациями:

- Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (утверждены приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222);

- Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утверждены приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39);

- Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утверждены приказом Минэкономразвития России от 04.07.2005 N 145);

- Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов (утверждены приказом Минэкономразвития России от 23.06.2005 N 138);

- Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель водного фонда (утверждены приказом Минэкономразвития России от 14.05.2005 N 99);

- Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения (утверждена приказом Росземкадастра от 20.03.2003 N П/49);

- Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (утверждена приказом Росземкадастра от 26.08.2002 N П/307).