§ 4. Правовое сопровождение при предоставлении земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта

Как видно из описанного выше порядка предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, в настоящее время эти отношения регулируются на федеральном уровне множеством нормативных правовых актов, которые зачастую противоречат друг другу, в том числе на концептуальном уровне.

В каждом субъекте Российской Федерации и муниципальном образовании существует специфика, иногда не соответствующая федеральному законодательству. Попытки органов власти, уполномоченных на распоряжение публичными землями, восполнить пробелы законодательства часто оборачиваются нарушением прав и законных интересов инвесторов.

В таких условиях трудно переоценить значение правового сопровождения при предоставлении земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Работу юриста (внешнего консультанта или внутреннего юриста организации) при этом можно условно разделить на два этапа.

1. До обращения с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

На этом этапе проводится анализ законодательства субъекта Федерации и нормативных правовых актов органов местного самоуправления с целью ответа, в частности, на следующие вопросы:

- какие органы власти распоряжаются публичными землями;

- каково территориальное устройство органов местного самоуправления в данном субъекте Федерации;

- каковы особенности распоряжения публичными землями (например, нужно ли согласовывать решения о предоставлении земельных участков с органами власти другого уровня);

- существует ли в городе или районе практика взимания с будущего арендатора земельного участка платежей, не предусмотренных федеральным законодательством;

- существует ли в городе или районе практика проведения торгов в случае предварительного согласования места размещения объекта;

- на какой срок и с каким целевым назначением предоставляются участки в аренду для строительства;

- каков порядок информирования населения о предстоящем предоставлении земельного участка и о принятии градостроительного решения?

Помимо общей информации о регулировании земельных отношений в данном субъекте Федерации и муниципальном образовании, позволяющей принять инвестору правильные решения и спрогнозировать возможные трудности, целесообразно получить также информацию об участке, намечаемом инвестором к приобретению.

Сложность заключается в том, что на этой стадии участок как объект права пока не существует, его площадь и физические характеристики только предполагаются, а существующие правообладатели доподлинно неизвестны.

Поэтому на данном этапе дублирование процедуры выбора земельного участка нецелесообразно, заявителю и его юристам достаточно:

- визуально осмотреть участок для установления наличия или отсутствия зданий и сооружений, линейных объектов, водных объектов, зеленых насаждений;

- получить выписки из ЕГРП, государственного земельного и государственного градостроительного кадастров в отношении участка. Основная сложность при этом заключается в трудности индивидуализации участка и малом количестве земельных участков, права на которые зарегистрированы в ЕГРП.

2. Во время выбора участка, предварительного согласования места размещения объекта и предоставления участка.

Практика показывает, что до сих пор уровень правовой культуры работников органов власти, уполномоченных на распоряжение публичными землями, не всегда находится на надлежащем уровне. Очень часто встречается желание ориентироваться на сложившуюся в данном городе или районе практику, а не на положения федерального законодательства. К заявителю редко относятся как к инвестору, которому нужно помочь получить права на земельный участок быстро и правильно.

Поэтому работа юриста на этом этапе заключается не только в участии в подготовке документов, исходящих от инвестора (заявления о выборе земельного участка, ходатайства о переводе земельного участка в другую категорию, заявления о предоставлении земельного участка для строительства и др.), но и - в определенной степени - в контроле за действиями уполномоченного органа власти.

В частности, желательно добиться того, чтобы с заявителем согласовывались проекты важнейших документов, исходящих от органа власти, в частности публикаций в СМИ, информирующих население о предстоящем предоставлении земельного участка, акта о выборе земельного участка, проекта границ земельного участка, решений о предварительном согласовании места размещения объекта и о предоставлении земельного участка для строительства. Например, участок может находиться в зоне охраны объекта культурного наследия, а орган местного самоуправления не получил согласование органа охраны объектов культурного наследия. Заявитель может помочь исправить эту ошибку на ранней стадии.

<< | >>
Источник: М.В. ПОПОВ. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПУБЛИЧНЫХ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. 2006

Еще по теме § 4. Правовое сопровождение при предоставлении земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта:

  1. § 5. Правовое сопровождение при предоставлении земельных участков для строительства без предварительного согласования места размещения объекта
  2. § 2. Порядок предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
  3. Глава 2. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА С ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫМ СОГЛАСОВАНИЕМ МЕСТА РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТА
  4. § 3. Порядок предоставления земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта
  5. § 1. Основания предоставления земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта
  6. Глава 3. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА БЕЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО СОГЛАСОВАНИ МЕСТА РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТА
  7. 2.2. Особенности предоставления земельных участков с предварительным согласованием места расположения объекта строительства
  8. 2.1. Обращение с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта
  9. 2.5.6. Государственная экологическая экспертиза при предварительном согласовании места размещения объекта
  10. 2.5. Принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта
  11. § 2. Правовой порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством
  12. Глава 11. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И ИНЫХ ЦЕЛЕЙ
  13. 2.7. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
  14. 2.1. Лица, заинтересованные в предоставлении земельных участков для строительства
  15. 1.1. Лица, заинтересованные в предоставлении земельных участков для строительства