<<
>>

2.7.1. Обращение с заявлением о предоставлении земельного участка

В соответствии с п. 2 ст. 32 Земельного кодекса Российской Федерации орган власти, уполномоченный на распоряжение публичными землями, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка.

Содержание заявления.

Как видно из приведенной нормы, закон не устанавливает содержание заявления о предоставлении земельного участка для строительства, как это сделано для заявления о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Исходя из анализа Земельного кодекса Российской Федерации, можно сделать вывод, что в заявлении должны быть указаны:

1. Данные, позволяющие индивидуализировать земельный участок, т.е. его кадастровый номер, местоположение и площадь. Эти данные содержатся в кадастровом плане земельного участка и должны соответствовать ему. В описанном выше примере с участками площадью 8 и 2 га в заявлении следует ходатайствовать о предоставлении земельного участка площадью 8 га и проинформировать орган власти о приобретении прав на участок площадью 2 га (желательно с приложением свидетельства о государственной регистрации или выписки из ЕГРП).

2. Правовой титул предоставляемого земельного участка. Если заявитель является государственным или муниципальным учреждением, федеральным казенным предприятием, органом государственной власти или органом местного самоуправления, он ходатайствует о предоставлении участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, если религиозной организацией - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения, в остальных случаях - в аренду .

--------------------------------

Пункт 1 ст.

20, п. 3 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

3. Целевое назначение (разрешенное использование) предоставляемого земельного участка. Помимо назначения объекта, определенного ранее (например, "завод по производству шин"), на данном этапе заявителю следует определиться с тем, каким образом он желает использовать земельный участок - для проектирования, строительства или дальнейшей эксплуатации объекта. Это особенно важно при аренде земельного участка. Существует несколько основных вариантов определения целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка:

а) для строительства объекта (и для его проектирования, если оно не осуществлялось в соответствии с решением о предварительном согласовании места размещения объекта). Очевидно, именно этот вариант прежде всего предполагается Земельным кодексом Российской Федерации, поскольку ст. 32 именуется "Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства". В этом случае участок предоставляется в аренду на срок строительства, предусмотренный проектной документацией (как правило, 2 - 4 года).

После окончания строительства, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на здание или сооружение лицо будет определяться с правовым титулом на земельный участок для эксплуатации объекта недвижимости - собственностью или арендой - по правилам ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Следует иметь в виду, что площадь земельного участка, необходимого для строительства объекта, как правило, больше, чем для его эксплуатации;

б) для строительства и дальнейшей эксплуатации объекта (и для его проектирования, если оно не осуществлялось в соответствии с решением о предварительном согласовании места размещения объекта). Иными словами, в данной ситуации после государственной регистрации права собственности на построенное здание или сооружение лицо продолжает арендовать земельный участок, поэтому срок аренды гораздо больше, как правило, до 49 лет.

Такой вариант интересен для арендатора прежде всего именно долгосрочным характером аренды.

В отличие от краткосрочной аренды при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, передавать его в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Досрочное расторжение такого договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором .

--------------------------------

Пункт 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В то же время необходимо иметь в виду, что в случае аренды земельного участка для строительства и дальнейшей эксплуатации в настоящее время могут возникнуть сложности с его приватизацией. Поясним сказанное.

Как было отмечено выше, в соответствии с законодательством Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений - в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами .

--------------------------------

Абзац 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Норма аналогичного содержания закреплена в п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества": собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из указанных норм, можно сделать вывод, что после государственной регистрации права собственности на здания и сооружения лицо вправе выкупить (приватизировать) земельный участок. При этом оно вправе требовать приватизации по фиксированной цене, т.е. рассчитанной в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Между тем в последнее время начала складываться негативная и не вполне корректная, на наш взгляд, судебная практика по применению этих норм. Так, например, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 28 декабря 2004 г. N 10000/04 указал, что "согласно пункту 3 статьи 28 названного Федерального закона договор аренды земельного участка, заключенный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не является препятствием для выкупа земельного участка". Нетрудно убедиться, что в указанной норме фраза "заключенный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отсутствует.

Данная практика получила закрепление в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11. В нем указано (п. 7), что наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если же договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п.

1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из приведенной формулировки, по нашему мнению, позиция ВАС РФ сводится не к полному запрету на выкуп арендованного земельного участка (это противоречило бы положениям п. 3 ст. 28 Закона о приватизации), а к невозможности применения в описанном случае преимуществ, предусмотренных п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Иначе говоря, выкуп участка, арендованного после 30 октября 2001 г., возможен, но по соглашению с уполномоченным органом власти и по рыночной цене. В развитие Постановления N 11 судебная практика по спорам о выкупе арендованных земельных участков, аналогичная рассматриваемому случаю, пока не сложилась.

В такой ситуации теоретически возможен отказ органа власти, уполномоченного на распоряжение публичными землями, в продаже участка по фиксированной цене. Даже если орган власти согласится продать земельный участок по фиксированной цене, существует определенный риск обращения заинтересованных лиц в суд (например, прокурора) и признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной. Такой иск, очевидно, может мотивироваться нарушением интересов бюджета, который в результате продажи участка по рыночной цене мог бы рассчитывать на получение большей суммы.

Если собственник здания будет настаивать на покупке земельного участка по фиксированной цене, то его позиция может основываться на следующем толковании п. 7 указанного Постановления Пленума: в нем идет речь о договоре аренды земельного участка, заключенного с собственником недвижимости. Между тем в нашем случае в момент заключения договора аренды земельного участка лицо еще не являлось собственником зданий и сооружений. Следовательно, указанные ограничения не должны применяться к рассматриваемому случаю. Конечно, вполне правомерен контраргумент: заключая долгосрочный договор аренды (например, на 49 лет) для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации объекта, заявитель (будущий собственник), таким образом, уже определился с правовым титулом земельного участка - арендой.

Иногда по настоянию арендатора в договоре аренды закрепляется его право на выкуп арендованного участка в соответствии с законодательством.

В такой редакции условие о выкупе не имеет существенного юридического значения, поскольку в любом случае связывает арендатора императивными нормами законодательства, которые будут действовать на момент выкупа, в том числе в части определения выкупной цены. Кроме того, нельзя забывать, что арендодатель земельного участка может и не быть наделен полномочиями продавца земельного участка, а третьих лиц (органов власти, уполномоченных на продажу земельного участка) договор аренды обязывать не может .

--------------------------------

Пункт 3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание отмеченное выше, можно сделать вывод, что, если заявитель намерен в будущем приватизировать земельный участок, предпочтительнее выбрать первый вариант, т.е. арендовать земельный участок для строительства объекта. Если такого намерения нет, то целесообразнее выбрать второй, более стабильный вариант.

Приложения к заявлению.

Земельный кодекс Российской Федерации требует прилагать к заявлению кадастровую карту (план) земельного участка, которая, как было отмечено, составляется по итогам государственного кадастрового учета земельного участка. Кроме того, к заявлению целесообразно прилагать:

- решение о предварительном согласовании места размещения объекта (хотя в принципе оно должно быть у органа, уполномоченного на распоряжение публичными землями, поскольку именно он принимал это решение);

- доказательства согласования и утверждения проектной документации, если в соответствии с решением о предварительном согласовании места размещения объекта велось проектирование объекта.

Заявление о предоставлении и ходатайство о переводе.

В случае необходимости перевода выбранного земельного участка в иную категорию заявитель может расцениваться как лицо, заинтересованное в изменении категории земельного участка, а заявление о предоставлении земельного участка для строительства следует готовить с учетом требований Федерального закона от 21 декабря 2004 г. "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". В соответствии с ним в ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

4) права на земельный участок.

К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую прилагаются:

1) выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;

3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;

6) расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства .

--------------------------------

Части 3, 4 ст. 2 Федерального закона. См. более подробно: Попов М.В. Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2004 г. "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". М.: Альпина Бизнес Букс, 2005.

Если в заявление о предоставлении земельного участка для строительства включить указанную информацию и приложить отмеченные выше документы, то такое заявление можно квалифицировать как ходатайство о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую. В этом случае орган власти, уполномоченный на распоряжение публичными землями, может включить в решение о предоставлении земельного участка положение об изменении категории участка, т.е. решение о предоставлении будет одновременно являться актом о переводе .

--------------------------------

Статья 3 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

Следует отметить, что сказанное справедливо только тогда, когда орган власти, уполномоченный на распоряжение публичными землями, является одновременно органом власти, уполномоченным на перевод земель или земельных участков из одной категории в другую. Такие органы установлены в ст. 8 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 15 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую":

Приобретение публичных земель для строительства

коммерческой недвижимости


&nbsp; Земли сельскохозяйственного назначения Земли иных категорий Земли поселений
Федеральная собственность Правительство РФ Органы исполнительной власти субъектов РФ
Собственностьсубъектов РФ Органы исполнительной власти субъектов РФ
Собственностьмуниципальныхобразований Органы исполнительной власти субъектов РФ Органы местного самоуправления Органы исполнительной власти субъектов РФ
Собственностьграждан и юридических лиц Органы исполнительной власти субъектов РФ Органы местного самоуправления Органы исполнительной власти субъектов РФ

--------------------------------

Изменение черты г. г. Москвы, Санкт-Петербурга, а также земель закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО) производится на федеральном уровне.

Если же орган власти, уполномоченный на распоряжение публичными землями, отличается от органа власти, уполномоченного на перевод земель или земельных участков из одной категории в другую (например, требуется перевод земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения в состав земель промышленности, который осуществляется субъектом Федерации, а органом власти, уполномоченным на распоряжение публичными землями, является орган местного самоуправления), то сначала следует направить ходатайство о переводе в соответствующий орган власти, а после изменения категории участка - заявление о предоставлении земельного участка для строительства в уполномоченный на это орган власти.

<< | >>
Источник: М.В. ПОПОВ. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПУБЛИЧНЫХ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. 2006

Еще по теме 2.7.1. Обращение с заявлением о предоставлении земельного участка:

  1. 2.1. Обращение с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта
  2. Статья 19.9. Нарушение сроков рассмотрения заявлений (ходатайств) о предоставлении земельных участков или водных объектов
  3. Статья 19.9. Нарушение сроков рассмотрения заявлений (ходатайств) о предоставлении земельных участков или водных объектов
  4. Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков
  5. Глава IV. ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ, ПОЖИЗНЕННОЕ НАСЛЕДУЕМОЕ ВЛАДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, ОГРАНИЧЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ (СЕРВИТУТ), АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ СРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
  6. Глава VI. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  7. § 1. Предоставление земельных участков как функция государственного управления земельными ресурсами
  8. 2.7.3. Возможность отказа в предоставлении земельного участка
  9. 1.1. Лица, заинтересованные в предоставлении земельных участков для строительства
  10. 2.7. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
  11. 2.7.2. Право на предоставление земельного участка
  12. 2.1. Лица, заинтересованные в предоставлении земельных участков для строительства
  13. § 3. Условия и порядок предоставления земельных участков для создания крестьянского хозяйства. Условия наделения земельными участками лиц, выходящих из сельскохозяйственных коммерческих организаций для организации крестьянских (фермерских) хозяйств
  14. 2.7.4. Содержание решения о предоставлении земельного участка
  15. § 1. Основные участники процесса предоставления земельных участков
  16. Статья 33. Нормы предоставления земельных участков
  17. Статья 32. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
  18. Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков
  19. § 3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
  20. 2.1. Общие положения о предоставлении земельных участков для строительства