§ 3. Содержание жилищных отношений

Действия участников, связанные с жилым помещением, достаточно разнообразны и многочисленны. Они могут быть направлены на решение жилищной проблемы и возникать до момента появления жилого помещения как объекта гражданских прав, могут существовать при использовании жилого помещения для удовлетворения потребности в проживании, могут быть связаны с поддержанием помещения в состоянии, обеспечивающем его использование по назначению.

Вынужденный характер жилищных отношений, продемонстрирован-ный в предыдущих главах, позволяет развить идею о том, что такие отношения могут подвергаться дальнейшей классификации в зависимости от иных критериев. В частности, используя критерий объекта, вынужденные отношения можно подразделить на имущественные и неимущественные, понимая при этом, что вынужденные имущественные отношения – это не свободные имущественные отношения.

В отличие от гражданских имущественных отношений, жилищные имущественные отношения в большей своей части не являются не эквива-лентными (в узком экономическом понимании этого термина), ни возмезд-ными. Демонстрируя это, можно приводить многочисленные примеры: вселение в жилое помещение членов семьи собственника, временных жильцов, минимальные платежи за пользование жилым помещением в социальном найме, проживание отказополучателей и т. д. Эквивалентность в широкой ее интерпретации, безусловно, есть и в этом случае (например, собственник получает моральное удовлетворение от того, что с ним живут близкие ему люди), можно расценить это и как определенную «плату» за пользование. Вместе с тем очевидно, что экономическая интерпретация возмездности-эквивалентности демонстрирует невозможность отнесения данных отношений к отношениям, регулируемым гражданским правом. В очень большой своей части жилищные отношения тесно соприкасаются с отношениями семейными и являются результатом их наличия. В связи с этим не лишним будет заметить, что именно этот факт ставится во главу угла при обосновании самостоятельности семейного права.

Все действия, составляющие содержание жилищных отношений, обладают вынужденным характером, а потому законодательство изначально должно это подразумевать и учитывать. На момент заключения так называемых экономических сделок (фактически речь идет только о купле-продаже жилого помещения, договоре долевого участия в строительстве, который сегодня, в том числе, и с позиции судебной практики также трактуется как договор купли-продажи будущей вещи, договор мены) установить те функции, ради которых приобретается жилое помещение, невозможно. Получается, что отнесение их к группе экономических происходит исключительно потому, что участник таких отношений в любом случае затрачивает определенные денежные средства, оплачивая товар, которые он впоследствии сможет вернуть (с учетом рыночного колебания цен). Однако очевидно и другое. Часто экономическая функция носит далеко не превалирующий характер: главное – обеспечить уединение своей частной жизни (индивидуалистическая) или обрести крышу над головой (защитная). Другими словами, отнесение отношений по приобретению жилого помещения на возмездной основе к свободным отношениям достаточно условно. Вместе с тем с позиции теоретического обоснования, следует заметить, что если приобретение жилого помещения не направлено на удовлетворение витальной потребности (проживание), а направлено на удовлетворение материальной потребности в товаре (жилище), то последние стоит трактовать как свободные. В противном случае – вынужденными. Невозможность на уровне общего (нормы права) установить особенности каждого индивидуального случая требует того, чтобы законодательство и судебная практика исходили из презумпции необходимости реализации всех функций жилого помещения. Это находит выражение в необходимости государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, в учете прав лиц, проживающих в жилом помещении. Однако есть и негативные тенденции, которые можно обнаружить в разъяснениях высших судебных инстанций, в частности, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» . Борьба за чистоту юридической гражданско-правовой конструкции, учет исключительно экономической функции привели к формулировке позиции, согласно которой признать право на жилое помещение становится практически невозможным. Граждане приобретают возможность лишь попытаться вернуть свои денежные средства, а не защитить возможность пользования объектом.

И если момент приобретения права на жилое помещение за плату не дает безусловных оснований отнесения соответствующих отношений к сво-бодным или вынужденным, то в дальнейшем оценкой данных действий как свободных или вынужденных должно стать осуществление права на жилое помещение, а именно, проживание или непроживание в нем.

Следует заметить, что законодательное решение вопроса о прожива-нии/непроживании лица в жилом помещении выступает демонстрацией по-стоянного поиска правильного варианта. В ст. 1 ЖК РФ одним из основных начал жилищного законодательства назван принцип осуществления жилищных прав по своему усмотрению и в своем интересе. Это, на первый взгляд, означает, что устанавливать какие-либо требования по проживанию лица в жилом помещении или негативные последствия непроживания незаконно. На волне борьбы за свободу передвижения и выбор места жительства было принято одно из ключевых Постановлений Конституционного Суда РФ в отношении ст. 60 ЖК РСФСР в части доводов о соотносимости «проживания» в жилом помещении и «прав на жилое помещение» , трактовка положений которого на долгие годы предопределила складывающуюся судебную практику по данному вопросу. Суть ее очень проста: само по себе непроживание лица в жилом помещении никаких негативных последствий для обладателя субъективного права нести не может. Проживание – это лишь реализация (осуществление) имеющегося субъективного права, а, соответственно, его обладатель хочет – реализует данное право, а не хочет – не реализует. Главное, чтобы он исполнял иные обязанности – платил, содержал, а также иным образом демонстрировал желание по сохранению своего права на жилое помещение.

Однако при анализе законодательства и судебной практики следует обратить внимание на следующее. Во-первых, Постановление касалось только прекращения права по договору социального найма и не может распространяться на иные субъективные права на жилые помещения. Во-вторых, в Постановлении речь идет о «временном отсутствии» как основании недопустимости лишения права, что не исключает возможности прекратить право лица в случае его постоянного выбытия. Более того, такая «постоянность» может иметь индивидуальные рамки в зависимости от правового основания проживания в жилом помещении (в частности, его срочности или бессрочности). В-третьих, в законодательстве прямо установлены два случая прекращения субъективного права на жилое помещение, и никто не оспаривает их конституционности.

Так, примерами прямо закрепленных законодательных положений, в соответствии с которыми непроживающее лицо утрачивает возникшее субъективное право, являются Постановление Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. № 845 «Об утверждении Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации» , а также Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. № 275 «О фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании» . В них установлено, что договор найма расторгается досрочно по решению комиссии в случае: отсутствия (не использования предоставленного жилого помещения) без уважительных причин свыше 6 месяцев.

Таким образом, не должны признаваться не соответствующими Кон-ституции РФ нормы, в которых устанавливается обязанность по постоянному проживанию в жилом помещении, последствием несоблюдения которой будет являться досрочное прекращение субъективного права на жилое помещение . В первую очередь, следует говорить о тех субъективных правах, которые возникают в связи с вселением и (или) проживанием в жилом помещении . Кроме того, представляется, что в настоящее время назрела необходимость говорить об обязательности осуществления прав, возникающих на безвозмездной основе (на основании договора ссуды). Об учете фактического непроживания в жилом помещении как основании для прекращения договора коммерческого найма исследователи говорят применительно к договору коммерческого найма жилого помещения . При этом подчеркнем, что обязательность проживания (осуществления права) будет выражаться в том, что несоблюдение данной обязанности приведет к возможности прекращения права (если на этом будет настаивать обладатель субъективного права).

Указанный подход еще в более жесткой форме предлагался и значи-тельно раньше. Его основоположником следует считать Е.В. Богданова, который предлагает ограничить субъектов в сроках неиспользования жилища. В частности, автором отмечается, что «Если в течение определенного срока жилище будет пустовать, то Исполком местных Советов должен получить право после соответствующего предупреждения обратиться в суд с иском об изъятии неиспользованного жилища с выплатой денежной компенсации в размере инвентаризационной стоимости жилья» . Принимая во внимания, что данные предложения были высказаны еще в 1993 году, вероятно, нельзя поддержать данный вывод в отношении собственников жилого помещения. Однако концептуально данная идея представляется абсолютно правильной.

Отсутствие в законодательстве обязательности осуществления прав для вынужденных отношений приводит к обоснованию того обстоятельства, что неосуществление права следует трактовать как злоупотребление им. Примером этого является не только всем известная позиция судьи Конституционного Суда РФ Ю.М. Данилова, выраженная в его особом мнении в отношении непроживания по договору социального найма в 1995 году: «…такие действия гражданина (непроживание – уточн. С.С.) представляют собой не что иное, как злоупотребление своими правами» , но и в решения судов в настоящее время. Так, суды признают лиц утратившими права пользования жилыми помещениями, отмечая, что «граждане, не проживая в жилом помещении на протяжении длительного срока, сохраняют в ней регистрацию, то есть злоупотребляют свои правом, что недопустимо в силу п. 1 ч. 1 ст. 10 ГК РФ» .

Еще одной иллюстрацией могут служить отношения по содержанию жилого помещения. В настоящее время отсутствие лица в жилом помещении является основанием для перерасчета платы за коммунальные услуги; отсутствие в жилом помещении проживающих является основанием для внесения платежей лишь за необходимые для нормального функционирования объекта коммунальные услуги. Представляется, что необходимо делать и следующий шаг: непроживание в жилом помещении должно влиять и на оплату иных расходов, связанных с содержанием данного имущества (уборка подъездов; дополнительные расходы в виде, например, организации охраны территории, ее озеленения, установку детских площадок).

Сегодняшнюю ситуацию, когда большинство определяет действия иных субъектов в многоквартирном доме, можно объяснить и оправдать в первую очередь тем, что принцип единогласия недостижим и потому его введение лишь блокирует позитивную работу лиц, связанных с содержанием их домов. Принципиально соглашаясь с тем, что введение принципа единогласия применительно к принятию решений в многоквартирном доме не позволит осуществлять надлежащее его управление, нельзя согласиться с тем, что права лиц, непосредственно проживающих в данном доме, должны быть одинаковыми с правами тех, кто не удовлетворяет свою потребность в проживании. В частности, достаточно часто у непроживающих (сдающих свое жилье) отсутствует интерес на проведение работ по капитальному ремонту дома, по его благоустройству, по строительству детских площадок и т. п.

Несмотря на сложности доказывания данных фактов (прожива-ния/непроживания) и того обстоятельства, что судебная практика в этой области отношений только формируется, уже видны следующие тенденции. В определенных случаях доказательствами факта проживания выступают протоколы об административных правонарушениях о привлечении к ответственности за проживание без регистрации . Помимо этого категория проживания оценивается судами в случае выяснения факта надлежащего уведомления ответчиков . Оплата за отдельные виды коммунальных услуг рассчитывается исходя из количества проживающих, что также требует подтверждения в случае возникновения спора . Проживание в жилом помещении часто является основанием для предоставления отдельных социальных выплат в случае непригодности занимаемого жилого помещения . Факт совместного проживания устанавливают лица, претендующие на получение государственных жилищных сертификатов .

В этой связи возникает необходимость в теоретическом обосновании отграничения реализации возможности проживания и нахождения в жилье. Что можно считать фактическим проживанием и как отграничить нахождение в жилом помещении от проживания в нем? Очевиден только один вывод: нельзя проживать в жилом помещении, не находясь в нем. Обратное же утверждение (всякое нахождение в жилом помещении есть проживание), как минимум, спорно.

На практике могут складываться следующие практически ситуа-ции:

- управомоченное лицо передало жилое помещение для проживания третьим лицам (по возмездным или безвозмездным сделкам);

- жилое помещение никем не используется для проживания;

- управомоченное лицо периодически использует жилое помещение (при нахождении в командировках, для осуществления профессиональной или предпринимательской деятельности и т. п.).

В первых двух ситуациях вопрос о разграничении проживания и нахождения в жилом помещении не стоит. Наибольшую сложность вызывает квалификация действий в случае, когда жилое помещение лишь периодически используется управомоченным лицом. Наверное, перечислить признаки того, что считать проживанием, невозможно, а поэтому следует пойти от обратного и назвать те признаки, которые свидетельствуют о том, что лицо только находится в жилом помещении. Соответственно, те ситуации, которые им не отвечают, должны квалифицироваться в качестве проживания.

Лицо не считается проживающим, если:

а) находилось в жилье исключительно с целью исполнения возложен-ных на него обязанностей по обеспечению сохранности объекта в рамках конкретного правоотношения (проводило ремонт, уборку помещений и т. п.);

б) находилось в жилом помещении исключительно с целью осуществ-ления профессиональной или предпринимательской деятельности;

в) передало жилое помещение для проживания третьим лицам.

Во всех остальных случаях выяснение факта наличия или отсутствия фактического проживания возможно только с учетом конкретных обстоя-тельств дела и дополнительных признаков. В частности, к ним можно отне-сти:

- учет фактического времени пребывания в объекте (можно ли такое нахождение считать нормальным для образа жизни соответствующего субъекта);

- учет нахождения в жилом помещении личных вещей лица, свидетельствующих об использовании объекта именно для проживания (что часто является критерием для применения норм о неприкосновенности жилища в практике Европейского Суда по правам человека).

Учет фактического проживания в жилом помещении позволит доста-точно четко проводить разницу между свободными отношениями, возникающими по поводу жилого помещения, и вынужденными жилищными отношениями. В первом случае должны учитываться лишь экономические факторы, а во втором должен присутствовать особый механизм защиты участников данных отношений.

В завершение вопроса об особенностях содержания жилищных отно-шений, предлагаем их классификацию в зависимости от различных критериев.

По критерию направленности:

1. отношения, направленные на создание и получение объекта (от-сутствующий);

2. отношения, направленные на существующий объект.

Представляется в корне неверно отказываться от включения в число указанных отношений тех, которые возникают до момента создания готового объекта. Правовое регулирование в этой сфере должно быть не менее жестким (в части защиты жилищных прав) по сравнению с правовым регулированием отношений по поводу созданного объекта. Отсутствие продуманного подхода (являющегося следствием отсутствия учета специфики объекта) уже наглядно продемонстрировало негативные последствия, наступающие в сфере отношений по строительству многоквартирных домов. Несомненно, что к отношениям, возникающим по поводу жилого помещения, должны относиться и отношения по постановке на учет, поскольку возникают по поводу будущего предоставления жилья, индивидуализировать которое на момент воз-никновения данных отношений невозможно, несмотря на четкие законода-тельные требования к нему. Данные отношения тем и специфичны, что объект лишь «ожидаем» либо с точки зрения его физического отсутствия в природе (объективный критерий), либо с точки зрения невозможности индивидуализации для конкретного субъекта в конкретном правоотношении (субъективный критерий).

С момента создания жилого помещения и появления возможности прямого воздействия на существующий физический объект, возникающие отношения можно представить тремя группами в зависимости от содержания данных отношений.

Первая. Отношения, содержанием которых является использование объекта по его назначению (извлечению полезных свойств). В данную группу входят: а) отношения по проживанию в жилом помещении (основные); б) отношения по использованию объекта в иных целях, не запрещенных законом (дополнительные). Отношения по использованию могут определены как отношения по вселению, выселению, а также по предоставлению объекта третьим лицам.

Вторая. Отношения, содержанием которых является сохранение тех свойств объекта, которые делают возможным его использование в соответ-ствии с назначением (отношения по сохранению). Эта группа отношений представляется наиболее многочисленной и включает в себя действия субъ-ектов, направленные на изменение жилого помещения (например, отдельные виды работ по переустройству), действия по содержанию помещения в надлежащем состоянии (минимальное коммунальное обслуживание, ремонт). Отношения по сохранению жилого помещения специфичны тем, что в данные отношения лица вступают для достижения нескольких целей: сохранить целостность объекта, а также повысить уровень своего комфортного пребывания. Соответственно, их можно разделить на отношения по а) эксплуатации объекта (обязательные – непосредственно направленные на сохранение целостности объекта, б) благоустройству (факультативные – направленные на повышение уровня комфортного пребывания человека) и в) управлению (организация осуществления действий по содержанию и благоустройству).

Содержать жилое помещение – значит совершать действия, обеспечи-вающие физическую целостность данного объекта, его гипотетическую способность удовлетворять потребность в проживании. Понимая, что термин «содержание» наиболее точно отражает смысл действий, совершаемых субъектом в данном случае, тем не менее, в итоговой классификации будет использован термин «эксплуатация». Связано это с необходимостью избежать тавтологии: критерием предлагаемой классификации выступает содержание, а выделяемая группа также носит название содержание жилья. К таким действиям следует отнести: обеспечение жилого помещения минимальными коммунальными услугами, при отсутствии которых помещение может прийти в негодность; уборка самого помещения и общего имущества (их неосуществление может повлечь нарушение санитарно-эпидемиологического климата в жилом помещении и здании и повлиять на его целостность); вывоз ТБО в помещениях, оборудованных мусоропроводами (по тем же причинам), а также ремонтные работы, направленные на восстановление незначительных (текущий ремонт) или существенных (капитальный ремонт) повреждений.

Иные действия лиц, связанные, например, с установлением в подъездах пластиковых окон, организацией стоянок, детских площадок во дворе, обеспечением иными (помимо отопления) коммунальными услугами и т. п., направлены на удобство самих проживающих, а не на сохранность жилого помещения, а потому включаются во вторую группу таких отношений – отношения по благоустройству. Безусловно, что в конечном итоге действия, направленные на поддержание помещения в надлежащем состоянии, создают комфорт и для самих жильцов, однако в качестве критерия для их разграничения предлагается принять совершение действий, направленных на обеспечение функционирования объекта в соответствии с теми целями, ради которых он был создан. Подобный подход может иметь практическое значение для решения в законодательстве вопроса об обязательных и необходимых расходах собственников. Таковыми следует признавать те расходы, которые направлены на исполнение обязанностей по содержанию жилья. Иные расходы являются дополнительными (необязательными), поскольку они направлены на повышение (комфортного) уровня проживания субъектов.

Применительно к отношениям по управлению следует заметить следующее. Их выделение в отдельную группу представляется оправданным, поскольку благодаря им обеспечивается процесс организации отношений по содержанию и благоустройству жилья (поиск нужных компаний, процессы проведения собраний и т. п.).

Третья. Отношения, содержанием которых являются действия по прекращению существования объекта. К ним следует отнести действия лица по физическому уничтожению объекта, а также отношения по привлечению третьих лиц к совершению данных действий. Кроме того, в данную группу следует включить те отношения, результатом которых является такое изменение технических характеристик объекта, которые свидетельствуют о появлении другого (измененного) объекта.

Для наглядности представим жилищные отношения в виде схемы (рис 2):



Рис. 2. Жилищные отношения

<< | >>
Источник: С.И. Суслова. Правовые формы жилищных отношений. 2014

Еще по теме § 3. Содержание жилищных отношений:

  1. РАЗДЕЛ II. ПОНЯТИЕ, СОДЕРЖАНИЕ И ВИДЫ ПРАВОВЫХ ФОРМ ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ
  2. § 1. Жилищная потребность как условие возникнове-ния и существования жилищных отношений
  3. РАЗДЕЛ I. ЖИЛИЩНЫЕ ОТНОШЕНИЯ КАК ОБ-ЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ
  4. ГЛАВА 2. МЕСТО ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ В КЛАССИФИКАЦИЯХ ОБЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ
  5. § 1. Жилищные отношения как вынужденные отношения
  6. 1. Жилищно-строительные и жилищные кооперативы и удовлетворение жилищных потребностей граждан
  7. 1. Понятие жилищных отношений
  8. § 1. Жилищные отношения и их правовое регулирование
  9. ГЛАВА 3. ЖИЛИЩНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ИХ ЭЛЕ-МЕНТЫ
  10. С.И. Суслова. Правовые формы жилищных отношений, 2014
  11. § 2. Жилищные и имущественные отношения
  12. ГЛАВА 3. ПРАВОВЫЕ ФОРМЫ ДОЛЖНОГО ПОВЕДЕНИЯ УЧАСТНИКОВ ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ
  13. ГЛАВА 2. ПРАВОВЫЕ ФОРМЫ ВОЗМОЖНОГО ПОВЕДЕНИЯ УЧАСТНИКОВ ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ