3.2. Обременение как результат взаимодей-ствия субъективных прав на жилое помещение

Ранее (§ 3 гл. 1 разд. II) было указано на одну из принципиальных особенностей, касающуюся правовых форм жилищных отношений. Речь идет о том, что основной (базовой) правовой формой в жилищной сфере должно быть не жилищное правоотношение, а обременение, как правовая форма, влекущая возникновение стеснений в осуществлении субъективных прав. Безусловно, что востребованность научных исследований взаимосвязи субъективных прав и обязанностей в рамках конкретных жилищных правоотношений не снимается полностью, однако, она значительно снижается как в силу их многочисленности, так и отсутствия полноценных исследований взаимодействия нескольких субъективных прав между собой, порождающих обременение.

Общепризнанно, что обременения есть результат возникновения одного субъективного права на основе другого. Предоставление обладателю производного права аналогичных (таких же, схожих, одинаковых) правомочий приводит к стеснению в их осуществлении для обладателя первоначального права. Именно потому, что в основе понимания обременений лежит тезис о пересечении правомочий, этот аспект проблемы нуждается в отдельном изучении. Более предметно он может быть обозначен следующим вопросом: как соотносятся возможности, входящие в содержание правомочий, и сами правомочия?

Представляется, что эластичность субъективного права, выражающаяся в его способности «отпочковывать» (В.А. Белов) собственные правомочия, образуя новые (производные) субъективные права, не может быть принята полностью без объяснения того, почему речь идет о разных субъективных правах при идентичном наборе правомочий . Без ответа остаются и вопросы о том, откуда в содержании производных субъективных прав отказываются возможности, которых изначально не было в содержании первоначального (материнского) субъективного права. В качестве примера последнего может выступать право на приватизацию жилого помещения, возникающего у нанимателя по договору социального найма, которого не могло быть у собственника государственного и муниципального жилищного фонда, или возможность проживания, возникающего у любого физического лица в случае предоставления жилого помещения собственником-юридическим лицом или публичным органом. Откуда появляется у нанимателя право на обмен и на поднайм?

В отношении первой проблемы В.А. Белов поясняет следующее: «…содержательная идентичность… «компенсируется» различными условиями их существования и пределами осуществления…» . Отсутствие более развернутой аргументации позволяет предположить, что цивилист под условиями существования данных субъективных прав подразумевал те юридические факты, которые влияют на динамику соответствующих правоотношений , а под пределами осуществления – реализацию тех конкретных возможностей, которые позволяют господствовать над вещью, извлекать ее полезные свойства, а также определять юридическую судьбу.

Думается, что данные объяснения являются ошибочными. Не следует говорить об идентичности содержания субъективных прав, если возможности совершения определенных действий, включаемые в правомочия субъективных прав, различаются. По логике автора, до момента осуществления схожих по содержанию субъективных прав вообще невозможно отграничить одно от другого. Нельзя согласиться и с тем, что законодатель, прописывая определенные возможности для обладателя вещных прав или стороны, закрепляя их в условиях договора для сторон обязательственного правоотношения, определяет не содержание данных субъективных прав, а лишь пределы их осу-ществления.

Данная позиция уязвима еще и потому, что, по сути, приводит к необходимости отказа от элементов субъективного права. Зачем выяснять, какие правомочия есть в содержании субъективного права, если главное – определить, как ограничены конкретные действия по осуществлению этих возможностей в тексте закона или договора. При этом даже не важно, переходит ли к нанимателю, например, правомочие распоряжения. Можно, согласно данной концепции, утверждать, что оно переходит, но полностью блокируется его осуществление.

Нельзя не обратить внимание и на следующее. В чем смысл передачи возможностей, которые никогда не смогут быть осуществлены обладателем субъективного права? В.А. Белов очень эмоционально и справедливо критикует тех, кто включает в содержание субъективного права правомочие на защиту, утверждая, что указание на его потенциальный характер и то, что с правонарушением оно пробуждается или созревает, представляет собой игру слов . В рассматриваемом же случае нет даже никакой потенции, возможность распорядиться жилым помещением у нанимателя по договору социального найма путем купли-продажи отсутствует всегда, а вот возможность сделать это путем приватизации – наличествует. Возникшее правомочие распоряжение у нанимателя имеет иное наполнение возможностей и не идентично правомочию распоряжения собственника.

На самом деле возможностей, которые включаются в правомочия субъективных прав, огромное количество, «…их столько, сколько можно помыслить разнообразных правомерных действий» . Совокупность определенных возможностей «цементируется» в правомочия. Только при соответствующем их «наборе» можно говорить о существовании конкретного субъективного права. И если в отношении права собственности перечислить все возможные правомерные действия невозможно, что выливается в термин «наиболее полное господство», то в отношении иных вещных и обязательственных прав вполне реально. Именно поэтому правомочие пользования и правомочие распоряжения собственника не тождественно правомочию пользования и распоряжения нанимателя.

Правильная теоретическая конструкция, утверждающая, что при передаче объекта права собственности в пользование третьим лицам все правомочия остаются у собственника и никуда не исчезают, может иметь два продолжения. Первое – это уже затронутая теория «отпочкования» правомочий, объясняющая взаимосвязь первоначального и производного права, несогласие с которой было только что высказано. Второе направление может быть иным. Это признание того, что при наступлении определенных юридических фактов, повлекших возникновение прав третьих лиц на передачу им соответствующего объекта, содержание их субъективного права не предопределено содержанием первоначального права. Основания их возникновения – предопределены, содержание – нет. Зависимость так называемых базовых и производных прав следует искать исключительно в основаниях их возникновения. Одни юридические факты не могут возникнуть до тех пор, пока отсутствует первоначальное субъективное право. Содержание таких субъективных прав не зависит друг от друга. Это не значит, что они не могут совпадать в наборе и сочетании конкретных возможностей, поскольку многообразие действий практически бесконечно. И коль скоро большинство из существующих возможных действий включаются в содержание права собственности, то их возникновение в содержании иных субъективных прав выглядит вполне логичным.

Смущать в данной позиции может только одно – название правомочий. Триаду можно не принимать, но отрицать описание через нее содержания субъективного права собственности невозможно. Общепризнанная и веками устоявшаяся терминология в названиях правомочий не могла не отразиться и на законодательных дефинициях. Что может передавать собственник, заключая договор аренды, если в содержании его права есть владение, пользование и распоряжение? Естественно, свои правомочия владения и пользования. Никто не критикует закон за то, что он не учел в легальном определении воз-можность по частичному распоряжению (передача имущество в субаренду, в ссуду и т. д.). Однако совсем не акцентируется внимание на том факте, что возможность передачи имущества в субаренду по определению не могла присутствовать у собственника и появилась только у арендатора.

Следовательно, если право собственности невозможно представить перечислением всех возможностей, входящих в триаду, то сделать это применительно к иным субъективным правам вполне возможно, ознакомившись с положениями закона или соответствующего договора. Законодателю, безусловно, проще назвать их так, как они поименованы в триаде. Однако мы всегда вынуждены констатировать, что говорим о правомочии пользования или распоряжения именно арендатора, нанимателя, ссудополучателя, но не собственника, подчеркивая этим самым их содержательное отличие друг от друга.

Это первый теоретический постулат, который имеет принципиальное значение для дальнейшего осмысления такой правовой формы как обременение. Он не отрицает (что бессмысленно) существование основных (первоначальных) и производных прав, однако, не допускает предопределенности содержания последних возможностями, заложенными в первых. Представляется, что для жилищной сферы важно не только констатация их наличия, но и выделение уровней зависимости субъективных прав. Эти зависимости могут быть как вертикального (подчиненного), так и горизонтального (неподчиненного) уровня.

Зависимость прямая (первого уровня) – это взаимосвязь права соб-ственности и возникающего на его основе иного субъективного права. К обладателям прямых производных прав следует отнести: нанимателей (по всем видам договора найма); ссудополучателей; членов семьи собственника, отказополучателей; получателя ренты; членов кооператива до полной выплаты пая. Это зависимость вертикального уровня.

Взаимосвязь производных субъективных прав между собой формирует зависимость горизонтальную. Истоком всех указанных прав выступает право собственности. Однако, возникнув на один объект, данные субъективные права выступают обременением не только для права собственности, но и по отношению друг к другу.

Зависимость косвенная (второго уровня) – это взаимосвязь производного права и возникающих на его основе иных субъективных прав. К последним (косвенным производным правам) следует отнести: временных жильцов, поднанимателей, членов семьи нанимателей по социальному и специализированному найму; членов семьи членов семьи собственника; членов семьи ссудополучателя; членов семьи члена кооператива, членов семьи поднанимателя, постоянно проживающих лиц по договору коммерческого найма.

При косвенной зависимости связи горизонтального уровня так же возможны.

Проанализируем особенности возникающих обременений более да-тельно, сделав акцент на наиболее значимых, на наш взгляд, моментах.

Во-первых, вертикальная зависимость, как правило, возникает в силу добровольного волеизъявления собственника. При этом черта жилищных отношений, позволившая отнести их к группе вынужденных отношений, приводит к тому, что в законодательстве устанавливаются те юридические факты, которые могут породить возникновение субъективного права на жилое помещение. Волеизъявление собственника при этом учитывается лишь косвенно. Вселение собственником в жилое помещение своего супруга уже означает возникновение у последнего статуса члена семьи (даже в том случае, если собственник-супруг не желал бы наступления такого правового эффекта от подобного вселения). Кроме того, законодательство не только устанавливает границы субъективного права, но и понуждает к его осуществлению путем предоставления субъективных прав на жилое помещение третьим лицам. Речь идет о государственной и муниципальной собственности на жилые помещения.

Во-вторых, при достаточно неплохой научной проработке отдельных вопросов об обременениях как результатах взаимодействия субъективных прав при вертикальной зависимости зависимость горизонтальная практически не исследуется. Одновременное возникновение субъективного права отказополучателя, получателя ренты, члена семьи собственника, ссудополучателя (прямые производные права) или временного жильца и поднанимателя (косвенные производные права) требует осмысления возникающих в данном случае возможностей и последствий таких ситуаций.

Усложняется данная задача тем, что законодательство часто умалчивает о тех возможностях, которые появляются у обладателей производных субъективных прав. Кроме того, детальный анализ гипотетических ситуаций демонстрирует, что гражданское законодательство не способно учесть всю специфику отношений жилищных.

Проиллюстрируем это на примере договора ссуды. Представим себе ситуацию, при которой жилое помещение передано по договору ссуды физическому лицу. Одновременно с этим заключается договор коммерческого найма с другим физическим лицом, что допустимо в силу ч. 1 ст. 700 ГК РФ, где предусмотрено право ссудодателя на передачу вещи в возмездное пользование третьему лицу. После этого собственник умирает, и по условиям завещания в жилое помещение может вселиться отказополучатель. При этом ни договор ссуды (ч. 2 ст. 700 ГК РФ), ни договор коммерческого найма (ч. 1 ст. 675 ГК РФ) не прекращаются. Каждый из названных обладателей субъективных прав имеет возможность владеть и пользоваться жилым помещением, каждый имеет право (с соблюдением процедуры согласования с собственником, а в ряде случаев и при отсутствии такового) вселять иных лиц, каждый наделен определенным набором долженствований. Трудность разрешения данной ситуации, связанная с полным отсутствием правового регулирования указанных отношений, усложняется также следующими факторами: а) отсутствием законодательно закрепленных возможностей, включаемых в содержании права отказополучателя; б) нормой ч. 1 ст. 700 ГК РФ, указывающей, что при передаче имущества ссудодателем в возмездное пользование к такому лицу (в нашем случае, нанимателю по договору коммерческого найма) переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования.

Последнее положение вызывает серьезное недоумение. Буквальное толкование этой нормы означает, что наниматель теперь выступает в роли собственника, имеющего право на расторжение договора с ссудополучате-лем, имеет право требовать от него проведение текущего и капитального ремонта, становится тем лицом, с которым требуется согласовывать вселение иных лиц в жилое помещение. Недопустимость использования данной конструкции в жилищной сфере выглядит более чем очевидной. Таким образом, данный частный вывод корреспондирует с соображениями более общего порядка о необходимости особого правового регулирования отношений по безвозмездному пользованию жилым помещением в рамках жилищного законодательства, при котором во главу угла должна быть поставлена не их безвозмездность, а использование жилого помещения для проживания.

В-третьих, возникновение обременений на жилое помещение в боль-шинстве своем не исключает для собственника и других лиц осуществление не только основной возможности – возможности проживать, но и других возможностей (например, по вселению в жилое помещение). Другими словами, предоставление аналогичных возможностей (пересекающихся) само по себе не является блокировкой возможности по их осуществлению.

Это означает, что отсутствие возможности по осуществлению какого-либо правомочия в содержании субъективного права, на основе которого возникает производное, не может констатироваться исключительно фактом предоставления аналогичной возможности обладателю последнего. Лишить способности к осуществлению может либо закон (путем введения прямого запрета), либо сам обладатель первоначального права. Примером первого являются нормы Проекта ГК РФ, устанавливающие, что обладатель права личного пользовладения вправе требовать устранения всех лиц (включая собственника) от владения и пользования вещью, что означает отсутствие возможности у собственника по осуществлению данных правомочий . Демонстрацией второго выступают удачные рассуждения в работе О.К. Тикка о самоограничении субъективного права . И если обладатель субъективного права не сузил собственные возможности по осуществлению права и одновременно с этим этого не сделали и нормы законодательства, то это свидетельствует о том, что способность к осуществлению таких возможностей не утрачивается.

Существенным образом данное положение должно отразиться и на судебной практике. В настоящее время в судах рассматривается огромное количество споров об определении порядка пользования жилыми помещениями. Большую часть из них, безусловно, составляют споры между сособственниками. Однако допустимость определения порядка пользования (по аналогии) и применительно к взаимосвязи иных субъективных прав должна быть четко прописана в законе. Исходить судам следует из следующих постулатов:

а) ставить вопрос об определении порядка пользования может только то лицо, которое обладает субъективным правом на жилое помещение;

б) наличие субъективного права само по себе не означает существования возможности по осуществлению его отдельных правомочий (в частности, проживания);

в) необходимо установить, наличествует или отсутствует возможность по осуществлению права у его обладателя. Отсутствие такой возможности подтверждается либо прямым указанием закона, либо самоограничением возможности по осуществлению права, установленной в соглашениях между обладателем первоначального и производного права.

Так, судебной практике известны далеко не единичные случаи, в которых сособственники заключают соглашение о порядке владения и пользования жилым помещением, полностью ограничивая возможности по осуществлению своего права . Хотя, если собственник взял на себя ограничения, связанные с осуществлением права путем вселения в жилое помещение иных лиц, то суды оказываются считать его существующим. Примером этого может служить дело со следующей фабулой. Приняв наследство, ответчик О.В. исполнила завещательный отказ, передав квартиру во владение и пользование П.В. Одновременно с этим О.В. дала нотариально удостоверенное обязательство о предоставлении квартиры истцу для пользования и проживания на весь период его жизни, а также обязательство не вселять в квартиру других лиц без согласия на то истца. Через два года О.В., нарушив данное обязательство, без согласия истца вселила в квартиру свою дочь и внучку. П.В. (отказополучатель) считает, что проживание ответчиков в квартире нарушает его права и требует выселения указанных лиц из жилого помещения. Суд отказал в удовлетворении иска, посчитав, что позиция истца, обоснованная утверждением о том, что завещательный отказ предоставляет ему исключительное право пользоваться квартирой, в том числе право на волеизъявление по вопросу о вселении в квартиру ее собственником иных лиц, не основано на законе, а проживание в названной квартире дочери и внучки собственника не является нарушением права П.В. на завещательный отказ .

Отсутствие законодательно закрепленных возможностей по определению порядка пользования между указанными категориями лиц приводит к тому, что основными исками, подающимися в данном случае, оказываются иски о выселении из жилого помещения. Косвенно подтверждается, что судебная практика не исключает существование возможности по подаче исков об устранении препятствий в пользовании имуществом, а также об определении порядка пользования жилым помещением в тех делах, где суды отказывают в удовлетворении данных требований тем собственникам, которые не проживают в жилом помещении .

В отсутствие законодательного решения вопроса об осуществлении правомочий различных субъективных прав, одновременно возникающих на одно жилое помещение, требуются доктринальные разработки в данной области. Ряд высказанных суждений по этому вопросу можно сгруппировать следующим образом. В первую очередь, следует признать допустимым одновременное возникновение на одно жилое помещение нескольких производных субъективных прав, в том числе и различной правовой природы (двух и более обязательственных, или двух и более вещных прав). Исключить подобную ситуацию можно только путем введения ограничений на свободу договора, в частности, свободу завещания, что не представляется допустимым. Следующий шаг – это допущение возможности использовать такой способ защиты как определение порядка пользования жилым помещением не только в отношении сособственников, но и в отношении обладателей любых перво-начальных и производных субъективных прав. Кроме того, нельзя игнорировать волеизъявления сторон, направленные на самоограничение обремененных субъективных прав. И, наконец, последнее. Действенным инструментом, который на настоящий момент законодатель использует крайне непоследовательно, является предоставление всем участникам данных отношений взаимных «рычагов», выражающихся в наделении правом на дачу согласия при совершении действий по осуществлению субъективных прав.

Этому аспекту посвящен следующий пункт.

В-четвертых, результатом возникновения обременений является воз-никновение состояния связанности обладателей субъективных прав друг с другом, выразившейся в правовой сфере в необходимости получать согласие на совершение фактических и юридических действий с жилым помещением. Право на дачу согласия – секундарное право, предоставленное обладателю «обременяющего» субъективного права, способное лишить обладателя «обремененного» субъективного права возможности по самостоятельному осуществлению отдельных правомочий.

Обратимся к вопросу о согласии в жилищном праве и проанализируем данный вопрос более предметно.

Обращение правоведов к изучению категории «согласие» нельзя назвать редким. Однако основные научные работы по данному направлению принадлежат представителям науки уголовного права . Изучение понятия «согласие» через призму частноправовых конструкций произведено специалистами в семейном праве . Значительно реже к этому вопросу обращаются цивилисты . В юридической литературе по жилищному праву специальных исследований, посвященных анализу указанного вопроса, обнаружить не удалось, причем это касается не только монографических и диссертационных исследований, но и работ на уровне научных статей.

Вместе с тем о согласии отдельных лиц или групп лиц только основной источник жилищного законодательства (ЖК РФ) упоминает порядка 25 раз. Анализ текста данного кодифицированного акта позволяет указать на некоторые из случаев использования категории «согласие»:

- никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан (ч. 1, 3 ст. 3 ЖК РФ);

- должностные лица органов государственного жилищного надзора вправе беспрепятственно посещать территории и расположенные на них многоквартирные дома, а с согласия собственников жилые помещения в многоквартирных домах (ст. 20 ЖК РФ);

- необходимым документом для получения разрешения на переустройство или перепланировку жилого помещения является согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих данное жилое помещение на основании договора социального найма (ст. 26 ЖК РФ);

- выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника; выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника (ст. 32 ЖК РФ);

- уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме и общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ст. 36 ЖК РФ) или переустройства и (или) перепланировки (ст. 41 ЖК РФ);

- при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением су-пругов, допускается только с их согласия (ст. 58 ЖК РФ);

- требуется согласие членов семьи нанимателя и наймодателя на вселе-ние в жилое помещение иных лиц в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК РФ);

- наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ).

Примеры использования категории «согласие» в жилищном праве можно продолжить. В частности, требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства на обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений (ст. 72 ЖК РФ); требуется согласие в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи для заключения договора поднайма (ст. 76 ЖК РФ); о взаимном согласии нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи на вселение временных жильцов упоминает ст. 80 ЖК РФ и многие другие.

Понятие «согласие» привлекает внимание не только юриспруденции, но и философии , а также социологии . Следует согласиться, что «Согласие (и несогласие) выступает таким мировоззренческим и нравственным универсалием, который прежде явно не осозновался в таком качестве, хотя он неявно функционировал во всём социальном опыте человека и общества, в их деятельности, взаимодействии и поведении» . Право, являясь регулятором общественных отношений, наиболее наглядно демонстрирует те ситуации, в которых необходимость получения согласия ощущается наиболее остро и требует законодательного закрепления.

В праве «согласие» определяют как одностороннее волеизъявление субъекта права, свидетельствующее об одобрении им совершения другим субъектом права каких-либо юридически значимых действий . Однако такое определение вряд ли может быть использовано как универсальное применительно к праву. Очевидно, что автор, давая его, в большей степени учитывал те случаи закрепления в законодательстве согласия, которые выступали темой его научного интереса, а именно, согласие в семейном праве. Вместе с тем указанные выше случаи использования категории «согласие» в жилищном законодательстве позволяют обратить внимание на следующие моменты:

- возможно установление необходимости получения согласия на со-вершение иным лицом не только юридических, но и фактических действий (допуск в жилое помещение, вселение);

- согласие не всегда влечет совершение действий со стороны иного субъекта права, а может свидетельствовать о существовании альтернативного варианта действия иного субъекта, выбор которого зависит от субъекта, дающего согласие.

В этих положениях очень ярко видно проявление особого характера жилищных отношений, в которых учесть специфику индивидуальных жиз-ненных ситуаций невозможно. В связи с этим нельзя не согласиться с авто-ром, отметившим, что «…термин «согласие» в юриспруденции имеет отраслевую специфику, поскольку содержание и значение «согласия» как отраслевого понятия определяется, прежде всего, предметом и методом соответствующей отрасли права» .

Сделаем акцент на некоторых особенностях категории «согласие» в жилищном праве.

1. Требует своего разрешения вопрос о правовой природе категории «согласие» в жилищном праве.

В тех цивилистических исследованиях категории согласия, которые затрагивают проблемы ее правовой природы, существует единство взглядов на то, что согласие – есть юридический факт. При этом одни авторы полагают, что согласие может существовать в двух видах «либо как юридический факт-состояние, либо как односторонняя сделка» , одновременно с этим утверждая, что согласие есть «…форма реализации секундарного права, т. е. является юридическим фактом» . Другие авторы считают возможным рассматривать согласие как в качестве юридического акта, так и юридического поступка . Третья группа авторов полагает возможным рассматривать согласие на совершение определенных действий одновременно как правомерное действие лица, создающее предпосылку для установления правоотношения; юридический факт (воля лица производит правовой эффект – другое лицо получает возможность/право на распоряжение общей вещью); условие (необходимое и достаточное для возникновения права у второго лица; кроме того, само согласие может содержать определенные условия и (или) срок предсто-ящей сделки); обязательство (может содержать определенные условия и (или) срок его действия, поскольку субъект сам определяет границы действия своего обязательства при его возникновении); сделку (действие одного из лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей); одностороннюю сделку (для ее совершения необходимо и достаточно выражения воли одного лица); стадию (в процессе, необходимом для совершения сделки с общей вещью, возможно, даже часть такой сделки, например, при продаже вещи – часть договора купли-продажи, ведь соглашающийся супруг – сособственник); нотариально оформленный документ (волеизъявление лица, которому придана квалифицированная форма) .

Не считая правильным рассматривать сделку одновременно как юри-дический факт и правоотношение, тем не менее, полагаем, что столь разные подходы к пониманию согласия предопределены терминологической неточностью. Само «согласие» – это, безусловно, юридический факт, который в большинстве случаев является односторонней сделкой, входящей в юридический состав. А вот «право на дачу согласия» – это секундарное право, порождающее ситуацию «связанности» субъектов права, в которой одному дано право разрешить/не разрешить, а другой вынужден получить такое разрешение для наступления последствий, предусмотренных законодательством.

2. Сгруппировать приведенные выше случаи использования данной категории в основном источнике жилищного законодательство можно по нескольким группам:

- по виду действий, на которые дается согласие:

а) согласие на совершение фактических действий (согласие на допуск к жилому помещению, на вселение, на проживание);

б) согласие на совершение юридических действий (согласие на расторжение договора, на изменение договора и т. д.);

- по субъектам, дающим согласие:

а) согласие, дающееся обладателями субъективного права на жилое помещение;

б) согласие, дающееся публичными органами власти;

- по форме выражения согласия:

а) в письменной форме;

б) без предъявления требований к форме

- по правовым последствиям наличия/отсутствия согласия:

а) согласие как необходимый юридический факт в юридическом составе, отсутствие которого влечет невозможность возникновения, изменения или прекращения правоотношения;

б) согласие как юридический факт, наличие которого дает возможность отступить от императивно установленных (как правило, минимальных, гарантируемых законом) стандартов. Отсутствие согласия влечет признание совершенных действий не соответствующими закону (согласие на заселение одной комнаты лицами разного пола, на предоставление при капитальном ремонте не помещения маневренного фонда, а иного жилья по договору социального найма, на предоставление жилого помещения на территории иного субъекта РФ; на выкуп части жилого помещения и согласование выкупной цены до истечения определенного срока);

в) согласие как жизненное обстоятельство, не оказывающее влияние на динамику жилищного правоотношения. Совершение определенных действий при отсутствии согласия есть основание для возникновения административного (согласие на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения) и даже уголовного правоотношения (проникновение в жилое помещение без согласия проживающих).

3. Очевидно, что наличие права давать согласие всегда является следствием наличия субъективного права на жилое помещение. Предоставление в отдельных случаях субъектам возможности выражать свое согласие на совершение другим субъектом определенных (фактических и юридических) действий в отношении жилого помещения является действенным инструментом для постоянного балансирования между субъективными правами различных субъектов на одно жилое помещение. Классическим примером необходимости установления правил совместного «сосуществования» в гражданском праве является институт общей собственности. В жилищном праве подобная потребность возрастает в несколько раз, поскольку речь идет не только о сособственниках, но и об обладателях иных субъективных прав на жилое помещение, имеющих вещную, обязательственную и корпоративную природу. Предоставление права выражать согласие одному лицу означает, что иной субъект права без его получения не сможет достичь желаемого юридического или фактического результата.

Данный механизм является, с одной стороны, наиболее действенным, но, с другой – очень часто в жилищном праве выражение такого согласия полностью отдано на усмотрение субъекта и не требует от него объяснения своего несогласия. Так, в судебной практике и в юридической литературе уже много лет не вызывала споров ситуация о том, что если один из членов семьи возражает против приватизации жилого помещения, то суд не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказа. Иски в этом случае не подлежали удовлетворению ни при каких обстоятельствах. Вместе с тем участники отношений по приватизации стали использовать данный механизм с намерением получить определенные выгоды. В частности, обещать дать согласие на приватизацию в случае приобретения для них другого жилого помещения. Это привело к появлению в судебной практике дел, в которых подобное поведение признавалось злоупотреблением правом (что влекло к отказу в защите права на дачу согласия) с одновременным удовлетворением исков о признании права собственности в порядке приватизации. Верховный Суд РФ в Определении от 6 марта 2012 г. № 5-в11-127 вынес собственное решение, категорически отказав в возможности квалификации отказа в даче согласия на приватизацию в качестве злоупотребления правом, усилив свою аргументацию также тем, что в случае удовлетворения подобных исков лицо в принудительном порядке вынуждено стать собственником доли в праве собственности на жилое помещение, что недопустимо нормами действующего законодательства.

Нельзя не отметить и иную сторону вопроса. Очевидно, что наделение субъекта правом на дачу согласия должно быть четко определено законом. Вместе с тем применительно к горизонтальной зависимости субъективных прав на жилые помещение об этом часто умалчивается. Так, нигде не закреплено, что собственник должен получить согласие на вселение в жилое помещение иных лиц (например, ссудополучателей) в том случае, если субъективное право собственности уже обременено правом отказополучателя. Именно таким путем собственники часто злоупотребляют своим правом, пытаясь создать невыносимые условия для проживания и вынудить освободить жилое помещение. Однако судебная практика апеллирует лишь к правомочиям собственника и его абсолютным возможностям, справедливо считая (коль скоро об этом умалчивает закон), что получать согласие указанных лиц в этом случае не требуется .

Последствия недачи согласия вроде бы являются очевидными. Если согласие не дано, то отсутствует юридический факт, который входит в юридический состав, а потому не могут наступить соответствующие юридические последствия, как правило, выражающиеся в возникновении, изменении или прекращении правоотношения. Так, отсутствие согласия определенных лиц на вселение в жилое помещение не приведет к возникновению у них соответствующего субъективного права (например, права члена семьи нанимателя).

Однако для жилищной сферы указанные последствия являются далеко не единственными.

Так, согласие публичных органов на совершение определенных дей-ствий вообще нельзя квалифицировать как юридический факт, который оказывает влияние на динамику жилищного правоотношения. Поскольку подобное согласие часто дается на совершение фактических действий с жилым помещением (например, действия по переустройству и (или) перепланировке), соответственно, административные акты (согласование проведение определенных работ; акт о соответствии проведенных фактических работ требованиям законодательства и данного ранее разрешения) влияют лишь на административное правоотношение. Соответственно, неполучение согласия (разрешения) является основанием для привлечения к административной ответственности (штрафу).

Не до конца понятна ситуация с дачей согласия на совершение факти-ческих действий по допуску в жилое помещение в силу множественности участников соответствующих отношений. Так, согласно Постановлению Правительства РФ «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» потребитель коммунальных услуг обязан допускать исполнителя в занимаемое жилое помещение для осуществления проверок. Можно ли в этом случае считать, что дача согласия одним из правообладателей блокирует возможность повлиять на эту ситуацию иных лиц, имевших право давать соответствующее согласие? Не произойдет ли в этом случае нарушение конституционного права лица на неприкосновенность его жилища?

Кроме того, следует отметить, что некоторые виды согласия в законодательстве фактически завуалированы. Так, необходимость получения согласия заменяется иными инструментами – органам власти предоставляется право отказать в согласовании определенных действий. Формально согласие получать не надо, но фактически, если оно не будет получено, то искомого результата обладатель субъективного права не получит. Ярким примером является процедура смены статуса помещения из жилого в нежилое: законодатель не требует получать согласие членов семьи собственника на принятие решения о смене статуса помещения, но их проживание в жилом помещении является безусловным основанием отказа в разрешении подобных действий со стороны органов местного самоуправления.

4. Использование категории «согласие» в том случае, если оно дается публично-правовыми органами, вряд ли оправдано. Представляется, что в данном случае следует говорить о разрешении публичных органов власти на осуществление определенных частноправовых действий. В первую очередь такой оборот используется для разрешений, даваемых органами опеки и попечительства. Применительно к иным согласованиям с публичными органами власти, которые требуется произвести участникам жилищных отношений в силу прямого законодательного закрепления, то в последние годы наблюдается явная попытка смягчения использования определенных терминов в законодательстве. Например, процедура переустройства и перепланировки происходит по согласованию с органом местного самоуправления. Однако как бы ни объяснялась эта ситуация – социальной значимостью возникающих отношений или ценностью объекта, по поводу которых они возникают, представляется, что суть проблемы от этого не изменилась. Итогом такого согласования выступает единоличное решение органа местного самоуправления.

5. Особое значение имеет форма выражения согласия в жилищном праве. Нигде не говорится о необходимости согласия в нотариальной форме, но достаточно часто упоминается о согласии в письменной форме. В связи с этим хотелось бы заметить следующее. Выраженное вовне согласие лица является односторонней сделкой, в отношении которой применяются все положения общей части ГК РФ о сделках. Поэтому при отсутствии прямого указания закона об иных последствиях общим последствием несоблюдения письменной формы сделки является невозможность сослаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ). Даже несмотря на то, что в определенных муниципальных образованиях приняты специальные нормативно-правовые акты, регулирующие порядок получения согласия на вселение в жилое по-мещение со стороны, например, наймодателя по договору социального найма , тем не менее, представляются обоснованными те решения судов, в которых выяснение вопроса о наличии или отсутствии согласия не привязывается исключительно к документальному подтверждению данного факта, выраженного в письменном документе (согласии на регистрацию или согласии на вселение) .

В завершении данного параграфа повторимся и укажем, что обременения субъективных прав на жилые помещения, вызывающие в строго определенных случаях сужение возможностей по осуществлению права и порождающие возникновение секундарных прав (прав на дачу согласия), представляют собой центральные категории жилищного права. Основные подходы к их изучению были представлены в данном параграфе , что не исключает появления значительных нюансов при детальном анализе взаимосвязи всех существующих субъективных прав на жилые помещения.

Уделив достаточно большое внимание возможному поведению, перейдем к характеристике поведения должного и тех правовых форм, которые оно приобретает.

<< | >>
Источник: С.И. Суслова. Правовые формы жилищных отношений. 2014

Еще по теме 3.2. Обременение как результат взаимодей-ствия субъективных прав на жилое помещение:

  1. § 2. Долженствования обладателей произ-водных субъективных прав на жилое помещение
  2. 3. 1. Субъективное право на жилое помещение и правоспособность
  3. Статья 8. Дополнительные гарантии прав на имущество и жилое помещение
  4. Глава 53. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПОРЯДКЕ ВЗАИМОДЕЙ-СТВИЯ СУДОВ, ПРОКУРОРОВ, СЛЕДОВАТЕЛЕЙ И ОРГАНОВ ДОЗНАНИЯ С СООТВЕТСТВУЮЩИМИ КОМПЕТЕНТНЫМИ ОРГАНАМИ И ДОЛЖНОСТНЫМИ ЛИЦАМИ ИНОСТРАННЫХ ГОСУДАРСТВ И МЕЖДУНАРОДНЫМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ
  5. Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
  6. Статья 682. Плата за жилое помещение
  7. Право собственности на жилое помещение
  8. Статья 288. Собственность на жилое помещение
  9. Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение
  10. 3. Изменение и прекращение права на жилое помещение в доме жилищного кооператива
  11. Вопрос_32. Понятие и содержание субъективного права собственности. Бремя собственности. Ограничения и обременения права собственности. Сервитутное правоотношение
  12. Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки
  13. § 4. Субъективное право и юридическая обязанность как содержание правоотношения
  14. Порядок приобретения субъективных прав