§ 2. Многоаспектность категории «жилищ-ные права»

Специфика большинства правовых форм, как представляется, может быть оценена именно с позиции анализа заложенных в праве способностей и возможностей. Содержательные особенности этих возможностей, выявляемые при характеристике их взаимосвязей с иными возможностями или долженствованиями, а также их количественные параметры позволяют констатировать наличие различного рода правовых форм.

Вынужденные отношения как особый вид общественных отношений, «впитавший» специфические проявления свободных и несвободных отношений, как минимум, позволяет выделить правовые формы, опосредующие относительно-свободную и относительно-принудительную деятельность. Затронув отдельные аспекты публично-правовых отношений в предыдущей главе, в дальнейшем сосредоточим свои усилия исключительно на первой группе правовых форм, поскольку не считаем возможным делать выводы в отношении области знаний, далекой от наших исследовательских интересов.

Многоаспектность категории «жилищные права» проявляется в следующем. Жилищные права следует расценивать, как минимум, следующим образом: а) способности к обладанию правами (правоспособность); б) возможности, проявляемые в результате их взаимодействия с обязанностями (субъективные права); в) возможности, не обеспеченные обязанностями, а прямо закрепленные законом (секундарные права); г) части субъективного права (правомочия субъективных прав).

Анализ каждой из этих возможностей позволяет взглянуть на жилищную сферу с разных аспектов. Четкое определение перечня субъективных прав на жилое помещение с теми правомочиями, которые составляют их содержание, позволит определить их взаимосвязь с установленными в законодательстве долженствованиями. Пересечение определенных субъективных прав и составляющих их правомочий при возникновении нескольких субъективных прав на один объект позволит сделать выводы о том, что подлежит обременению, каковы границы подобных обременений и последствия их установления. «Выведение за скобку» способностей, составляющих содержание правоспособности, исключит их смешения с иными возможностями.

В следующих разделах работы будет подробно освещен каждый из представленных аспектов категории «жилищные права». Сейчас же стоит затронуть общие вопросы, касающиеся данной проблематики. Одним из них является вопрос о субъективном праве на жилое помещение и его правомочий.

Неоспоримо и общепризнанно, что элементами субъективного права выступают правомочия. Дальнейшая научная дискуссия по данному вопросу далека от своего завершения. Речь идет и о разногласиях в количествах правомочий, и в наименованиях более дробных возможностей, включаемых в их содержание (в частности, введение в научный оборот понятия «субправомочие»). Одна из наименее изученных сторон данной полемики касается вопроса о различных сочетаниях возможностей, включаемых в содержание субъективного права, дающих основания для признания их правомочиями, а также о том, что цементирует правомочия в единое субъективное право.

Применительно к жилищной сфере данная проблема приобретает следующий вид:

1. Все субъективные права на жилые помещения представляют со-бой набор одинаковых правомочий: владение, пользование, распоряжение в различных сочетаниях .

2. Такие сочетания традиционно представляются в таких комбина-циях: владение и пользование; владение, пользование и распоряжение; вла-дение, пользование и частичное распоряжение. При этом и пользование, и распоряжение могут различаться набором возможностей, включаемых с содержание данных правомочий.

3. Одинаковое сочетание правомочий не исключает существование различных субъективных прав.

Анализ данного вопроса целесообразно начать с элементарного перечня субъективных прав на жилое помещение, закрепленных в действующем законодательстве. Нельзя не отметить, что такой анализ предпринимается не часто. Так, М.Н. Рахвалова отмечает: «На сегодняшний день можно назвать более 20 таких категорий, которые нуждаются в классификации» . С описания закрепленных законодательством правовых оснований для проживания начинает свое исследование и Л.Ю. Михеева . Однако даже такие специальные работы, посвященные исключительно анализу субъективных прав на жилое помещение, дают далеко не полный перечень таких оснований . Это происходит потому, что ряд возможностей, предоставляющих лицу господство над жилым помещением, можно считать «непоименованными» субъективными правами. Об их существовании закон упоминает лишь поверхностно, закрепляя специфические основания их возникновения. К ним можно отнести:

лиц, сохранивших право проживания в жилом помещении при смене собственника (член семьи собственника, попадающий под исключение ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. или получивший это право до 1 марта 2005 г.). То есть речь идет о членах семьи бывшего собственника;

лиц, получивших право пользования жилым помещением на основании решения суда. При этом в соответствии с действующим законодательством суд имеет право принять такое решение в двух случаях: в соответствие с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (для сохранения права проживания бывшего члена семьи собственника) и в соответствии со ст. 687 ГК РФ (в случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения по виновным основаниям) ;

несовершеннолетних лиц, вселенных в жилое помещение обладателями различных субъективных прав на жилое помещение (например, члены семьи членов семьи собственника).

Установив субъективные права, подлежащие анализу, обратимся к выявлению их общих и особых черт. Однако сделать это можно будет только тогда, когда будут высказаны позиции о том, какое содержание вкладывается нами в правомочия владения, пользования и распоряжения, а также о влиянии качеств данных правомочий на природу всего субъективного права.

Начнем с первого вопроса. Аксиоматичность определений указанных правомочий никоим образом не исключила споры об их содержательном наполнении. То, что, владение – это фактическое господство лица над вещью, а пользование – извлечение из нее полезных свойств, а распоряжение – определение юридической судьбы вещи, никто не спорит. Несмотря на это, ученые наполняют эти правомочия разными возможностями. Вероятно, можно предъявить претензии к устоявшимся, но не снявшим противоречий определениям соответствующих правомочий. И если правомочие владения споров о своем содержании, с позиции соотношения с иными правомочиями, не вызывает, то разграничение пользования и распоряжения представляется значительно более сложным вопросом.

Чаще всего в юридической литературе можно встретить подход-перечисление: после дачи классических определений правомочий ученые называют те действия, которые могут быть отнесены к данным возможно-стям. Так, к правомочию распоряжения жилым помещением относят воз-можности по совершению действий по переустройству и перепланировке, заключению сделок, направленных как на передачу прав владения и пользования, так и на передачу вещи в собственность, а также уничтожению жилого помещения . Кроме этого, к распоряжению относят перевод жилого помещения в нежилое, залог, переработку, отказ от вещи . Соответственно, правомочие пользования ограничивается проживанием в жилом помещении, использованием его для занятия предпринимательской и профессиональной деятельности.

Второй подход подходит к вопросу о разграничении данных правомочий более тонко, делая акцент на раскрытие понятия «юридическая судьба вещи». Анализируя данное понятие, можно прийти к двояким выводам. Первый будет заключаться в том, что необходимо данное родовое понятие разделить на два вида: действия на саму вещь, влекущие изменение субъективных прав на нее (как правило, влекущих их прекращение), и действия, напрямую воздействующие на право. Примером таких подходов могут служить многочисленные высказывания в литературе. С.С. Алексеев, в частности, пишет, что «распоряжаться правом можно как непосредственно, так и через распоряжение объектом» . О.А. Красавчиков также обращает внимание на необходимость разграничения распоряжения правом и распоряжения вещью , об этом же говорил и О.С. Иоффе.

Однако и данную уточняющую позицию нельзя признать безупречной, поскольку понятия фактического и юридического распоряжения, как минимум, требуют пояснений. Представляется, что критерий, который берется за основу подобного деления, заключается в последовательности совершения собственником соответствующих актов распоряжения. Если акт распоряжения включает в себя необходимость совершения каких-либо видимых (физических) действий с вещью, то перед нами распоряжение фактическое, если же таких действий производить не нужно или они являются лишь следствием совершения юридических действий (исполнением), то перед нами распоряжение юридическое. Таким образом, распоряжение фактическое – это распоряжение правом посредством распоряжения вещью (поскольку распорядиться вещью без распоряжения правом нельзя), а распоряжение юридическое – это в чистом виде распоряжение правом (не прибегая при этом к помощи фактических действий с самим объектом).

Нельзя не заметить, что именно такой подход сегодня часто использует судебная (в первую очередь, судебно-арбитражная) практика. Четкое разделение таких моментов, как право на заключение сделки и право на передачу вещи, свидетельствует о разделении фактической и юридической возможности. Субъект может распорядиться своим правом и тогда, когда объекта этого права еще не существует (совершить акт распоряжения правом), а вот исполнить обязанность по передаче (фактически распорядиться) можно только при существовании в реальности самого объекта . Правда, в юридической литературе встречаются суждения, согласно которым выяснение, в частности, вопроса о соотношении пользования и распоряжения лишено практического смысла. Часто для судебной практики, на самом деле, абсолютно безразлично, к какому из правомочий (к пользованию или распоряжению будут отнесены указанные возможности), поскольку по справедливому замечанию В. А. Рыбакова, В.А. Тархова вопрос о том, что относится к пользованию, а что к распоряжению, носит отвлеченный характер и практического значения не имеет, когда собственник сам осуществляет пользование и распоряжение .

Исходя из данной концепции можно говорить, что применительно к праву собственности на жилое помещение возможны ситуации распоряжения только правом собственности без распоряжения самим жилым помещением (например, ипотека), распоряжения жилым помещением, которое влечет распоряжения правом (уничтожение вещи, переустройство и перепланировка), распоряжение правом, которое влечет распоряжение вещью (например, договор купли-продажи). Ситуация распоряжения вещью без распоряжения правом на нее должна рассматриваться только как пользование жилым помещением.

Однако деление распоряжения на фактическое и юридическое, с которым не соглашались как исследователи советского периода, так и современные ученые, дефектно еще по нескольким причинам. Во-первых, нарушается логика деления правомочий. Если пользование и распоряжение разграничиваются по признаку совершаемых с вещью действий (вторые юридические, а первые фактические), то некорректно говорить о том, что распоряжение может быть и фактическим и юридическим. Во-вторых, выяснение взаимосвязи (право «идет» за вещью или «вещь» идет за правом) приводит к двоякому толкованию возникшей ситуации. Отсутствие четких критериев позволяет сказать, что заключение сделки по передаче вещи в аренду есть пользование, а передача самой вещи по этой сделке есть распоряжение (первый вариант), либо и то и другое считать распоряжением (второй вариант). При этом в первом варианте есть недостаток логического свойства: признание за сделкой значения факта, подтверждающего извлечение управомоченным полезных свойств от использования такой вещи, отметается ее квалификация в каче-стве юридического факта (обстоятельства, имеющего юридическое значение), а значит, способного быть отнесенным к правомочию распоряжения (возможности определять юридическую судьбу вещи). Неужели заключив консенсуальный договор, субъект не совершил действия, предопределившего юридическую судьбу вещи? Конечно, на данный вопрос стоит дать положительный ответ. Второй вариант логическими дефектами на первый взгляд не страдает. Однако, если и действия с вещью, и действия с правом считать распоряжением, тогда, несомненно, требует пояснения вопрос о том, как трактовать те фактические действия с объектом, которые влияют на субъективное право.

Однако ряд современных концепций, предлагающих свое видение во-проса о соотношении правомочия пользования и распоряжения, этот вопрос не обсуждают. В частности, В.А. Белов и Ю.А. Тарасенко полагают, что «если под распоряжением понимать определение юридической судьбы вещи, то, очевидно, надо говорить о распоряжении не вещью, а правом на вещь. Это, в свою очередь, означает, что правомочие распоряжения вообще должно быть вынесено за пределы права собственности, как и всякого вообще субъективного права» . Четкость позиции присутствует в том, что авторы разграничивают юридические и фактические действия по объекту воздействия. Актами пользования субъект воздействует на вещь, акты распоряжения касаются лишь самого субъективного права. Обсуждение вопроса о передаче вещи выведено учеными за рамки разговора о правомочиях и обсуждается применительно к особому обязательству по передаче вещи . И здесь стоит поддержать исследователей, поскольку акты передачи имущества, вызванные заключением договоров (как направленных на прекращение права собственности, так и на передачу имущества в пользование), если и рассматривать с позиции правомочий (возможностей), то уж никак не применительно к правомочиям собственника (или обладателя иного вещного права), а исключительно к правомочиям участников обязательственного правоотношения.

Другое дело, что предложенное видение вопроса страдает иными недостатками. Один из них касается безапелляционного переноса действий по уничтожению и переработке вещи к правомочию пользования, несмотря на то, что подобные действия оказывают влияние на субъективное право собственности (влекут его прекращение). Данным решением, по сути, происходит перенос дискуссии по вопросу обсуждаемой выше классификации на правомочие пользования. Теперь фактические действия с объектом можно подразделить на те, которые не оказывают влияния на субъективное право (не влекут его прекращения, не позволяют возникнуть на основе него новому субъективному праву), и те, которые оказывают такое влияние. Другими словами, если проблема юридической судьбы вещи в правомочии распоряжения связывалась с вещью, то вопрос о фактическом использовании объекта теперь сводится к вопросу о праве.

Как видно, данное видение вопроса, на самом деле, так же спорно, как и общепризнанное, и страдает сходными («обратными») недостатками. Однако, на наш взгляд, в нем есть еще один, очень серьезный недочет, который не позволяет с ним согласиться. В общем виде его можно сформулировать как отрицание юридических традиций. Столько веков юридическая мысль стояла на соответствующем понимании права собственности и ломать устоявшуюся систему взглядов и отказываться от издревле существующих правомочий вряд ли стоит. Содержание права собственности практически полностью выхолащивается исключением из него базовых возможностей. Усиливается эта убежденность тем, что существование правомочия владения в отношении недвижимого имущества так же не бесспорно, а правомочие пользования в отдельных случаях если не отсутствует вообще, то, по крайней мере, необычайно скудно.

Иллюстрацией этому является правомочие пользования жилым поме-щением органами публичной власти. Каким образом это правомочие могут осуществлять указанные субъекты? На первый взгляд ответ на него очевиден и дан учеными много лет назад. Можно спорить о том, кто является представителем государства в реализации правомочий владения, пользования и распоряжения; администрация или весь коллектив рабочих и служащих во главе с руководителем, как это делал А.В. Венедиктов , но очевиден и доказан тот факт, что осуществление собственником правомочия пользования происходит при помощи других лиц. На необходимость «заключения трудовых договоров с работниками, при помощи которых предприятие осуществляет пользование имуществом», обращалось внимание, в частности, Д.М. Генкиным . Однако такой подход, абсолютно допустимый в отношении множества существующих вещей, совершенно не работает применительно к жилому помещению. Любое физическое лицо, выступающее от имени публичного образования, юридического лица (в силу трудовых, членских и иных отношений), может обрабатывать землю, производить продукцию и т. п. и тем самым совершать фактические действия с данными объектами, одновременно реализуя для таких субъектов правомочие пользования, но те же лица не могут своим проживанием в жилом помещении «наполнить» для них правомочие пользования каким-либо содержанием. Если работник будет жить в жилом помещении, то это уже, например, договор служебного найма, а соответственно, не что иное, как осуществленное юридическим лицом или публичным образованием правомочия распоряжения. Или дру-гими словами: проживание любого лица в жилом помещении есть правомочие, входящее в состав самостоятельного субъективного права данного лица на жилое помещение, и не может рассматриваться как реализация юридическим лицом или публичным органом власти правомочия пользования.

Не ломая сложившихся традиций, вполне реально усилить ту состав-ляющую концепции, которая касается правомочия распоряжения в части акцента на распоряжение правом.

Термин «юридическая судьба вещи» так же корректен, как и понятие юридического факта или субъекта права. Именно когда с вещью в мире ре-альной действительности что-то происходит или по поводу вещи совершаются какие-то телодвижения, осязаемые для человеческих чувств, и это отражается в области права, то следует говорить о том, что вещь подверглась юридическому воздействию. Распоряжение происходит не в сфере абстракций, а сфере реальной действительности, т. е. акт распоряжения – это всегда осязаемое действие с объектом (его передача, заключение сделки, изменение физических характеристик). При этом любой акт распоряжения является юридическим фактом, независимо от того, совершается ли физическое воздействие на объект (оно физически видоизменяется) или происходит заключение сделки, или издание административного акта (без таких изменений). И в этом смысле все акты распоряжения должны считаться юридическим распоряжением.

Следовательно, правильнее считать, что правомочие пользования – это такая юридически обеспеченная возможность совершения действий с объектом права, которые не являются юридическими фактами, оказывающими влияние на это субъективное право , а правомочие распоряжения – это юридически обеспеченная возможность совершения действий с объектом, которые влекут последствия в виде прекращения субъективного права, а также возникновения на его основе иного субъективного права, свидетельствующего о сужении границ в осуществлении первоначального права.

Второй вопрос, вынесенный нами на обсуждение, напомним, был обозначен так: о влиянии качеств данных правомочий на природу всего субъективного права. Все субъективные права на жилые помещения включают в себя одни и те же правомочия в различных сочетаниях. При этом совпадение таких «сочетаний» никоим образом не свидетельствует об идентичности субъективного права. Временные жильцы и владеют, и пользуются жилым помещением так же как и отказополучатель или получатель ренты, однако, речь следует вести о разных субъективных правах. Члены семьи нанимателя и наниматель жилого помещения по договору социального найма обладают равными правами, вытекающими из соответствующего договора, т. е. содержание их субъективных прав образуют правомочия владения, пользования и распоряжение. Тем не менее, и судебная практика, и доктрина исходят из того, что это два самостоятельных субъективных права именно по своему содержанию.

Промежуточный вывод, напрашивающийся после констатации данных обстоятельств, может быть таким. Во-первых, само по себе перечисление правомочий любого субъективного права на жилое помещение не способно раскрыть его содержание без детализации тех конкретных возможностей, которые установлены законодателем. Во-вторых, существо субъективного права зависит от следующих факторов а) на основе какого субъективного права оно возникло; б) какие юридические факты повлекли возникновение данного субъективного права; в) в отношении какого вида жилого помещения субъективное право возникло.

Поясним сказанное на примерах. Действительно, часто наименование субъективного права на жилое помещение идентично названию тех юридических фактов, которые породили их возникновение. Субъективное право отказополучателя на жилое помещение возникает в силу предоставления соответствующего права по нормам о завещательном отказе. Аналогичное наименование имеет и субъективное право получателя ренты (договор ренты), и субъективное право нанимателя (договор найма), и ссудополучателя (договор ссуды), и поднанимателя (договор поднайма), и арендатора (договор аренды) и др. Особенностью обладают лишь те наименования субъективных прав на жилые помещения, основанием возникновения которых не выступают поименованные в законодательстве сделки. Речь идет о субъективном праве членов семьи (собственника, нанимателя), временных жильцов, постоянно проживающих с нанимателем граждан. В этих случаях законодатель ввел собственное обозначение субъективному праву, предусмотрев в качестве оснований для их возникновения специфические юридические факты (вселение, проживание, родство, совместное хозяйство и др.).

Указание на юридический факт, послуживший основанием для возникновения субъективного права, имеет принципиальное значение в отношении права нанимателя. Безусловно, что содержание субъективного права нанимателя по договору социального, коммерческого и специализированного найма существенно отличается. Более того, в рамках специализированного найма будет существенно отличаться субъективное право нанимателя служебного жилого помещения, нанимателя общежития или помещения маневренного фонда и др.

Нельзя не обратить внимание и на то обстоятельство, что речь не идет об ограничениях, связанных с осуществлением субъективных прав. Каждое из субъективных прав отличается именно набором конкретных возможностей, сводимых к извечной и привычной триаде, но не дающих оснований к отождествлению субъективных прав между собой. Помимо этого, представляется, что правомочие распоряжения также присутствует в любом субъективном праве на жилое помещение. Частный пример с поднанимателями, которые могут вселить своих несовершеннолетних детей, на самом деле, носит всеобщий характер. Особый статус несовершеннолетних детей и императивное указание ст. 20 ГК РФ на то, что местом жительства ребенка считается место жительства его родителей , приводит к тому, что сам факт наличия у родителя любого субъективного права на жилое помещение дает ему возможность на вселение к себе своего несовершеннолетнего ребенка. Подобное вселение не может не привести к появлению у ребенка самостоятельного субъективного права на жилое помещение, производного от субъективного права его родителя. Подобная возможность, влекущая возникновение нового субъективного права на жилое помещение, есть не что иное, как возможность, детализирующая правомочие распоряжения .

Соответственно, любое субъективное право на жилое помещение со-стоит из возможностей владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением. Они имеют различия, проявляющиеся в особых комбинациях возможностей, включаемых в их содержание. Индивидуальные особенности возможностей, включаемых в различные правомочия, делают их качественно отличными друг от друга, что позволяет говорить о формировании различных субъективных прав.

Многообразие существующих субъективных прав на жилое помещение не может не привести к попыткам их систематизации, о чем уже говорилось ранее. Нас сейчас интересуют те из них, которые направлены на выявление особенностей субъективных прав на жилое помещение с точки зрения их сущности и правомочий. Ярким примером сказанного являются предложения о выделении такого вида вещных прав как права проживания (Л.В. Щенникова, Д.А. Формакидов). В русле анализа проблематики вещных прав выдвинуто и еще одно предложение, требующее обсуждения. Речь идет об аргументации взгляда, доказывающего существование наряду с правомочием пользования в субъективных правах на жилые помещения вещного права пользования для отдельных категорий проживающих (А.Б.

Бабаев ).

С обоснованием существования вещного права проживания нельзя согласиться. Возможность проживать в жилом помещении – это основная, базовая возможность, предопределяющая существо любого субъективного права, возникающего в отношении жилого помещения. Без данной возможности бессмысленно само существование субъективного права. Терминологическое решение, объединившее в одну группу прав проживания всего три вида субъективных прав (права члена семьи собственника, отказополучателя и получателя ренты), противопоставляет их всем оставшимся видам субъективных прав.

Выводы, предопределенные «вещно-правовой» направленностью проводимых авторами исследований, можно поддержать, если обосновать то, что существует некое родовое понятие – субъективное право проживания (которое должно включать в себя все субъективные права на жилое помещение), которое, соответственно, имеет видовое деление на вещное и обязательственное право проживания . Однако необходимость в такой постановке вопроса отпадает, поскольку центром дискуссии становится извечная проблема разграничения вещных и обязательственных прав.

Выявление общих черт между правом члена семьи собственника, отказополучателя и получателя ренты, по сути, сводится к перечислению признаков вещных прав, поскольку и основания их возникновения, и содержание, и основания их прекращения не являются одинаковыми. Особенность такого субъективного права как право члена семьи собственника и специфика защищаемых в данном случае потребностей и формируемых на их основе интересов наглядно проявилась при попытке реформирования гражданского законодательства. Рассмотрение статуса члена семьи собственника в качестве основания для возникновения социального узуфрукта (наряду со сделками, в частности, завещанием и договором ренты) и выработка единого содержания субъективного права узуфруктария ни к чему позитивному не привели. Как известно, глава о социальном пользовладении полностью исключена из норм гражданского законодательства, а содержание права члена семьи собственника передано на усмотрение норм жилищного законодательства, которое, как нам представляется, сформулирует иное содержание данного права (отличное и от права отказополучателя, и от права получателя ренты). Несмотря на абсолютно справедливые суждения, высказанные в юридической литера-туре о целесообразности восстановления в гражданском праве России ряда утраченных вещных прав, в том числе и узуфрукта (Л.Ю. Василевская) , необходимо учитывать специфику сформировавшихся в современных условиях жилищных отношений.

Нельзя поддержать и А.Б. Бабаева, обосновывающего существование наряду с правомочием пользования самостоятельного субъективного права пользования, к которому автор отнес сервитут, право членов семьи собственника, нанимателя по договору социального найма и лиц, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма . Выдвижение на первый план пользования жилым помещением объяснимо, в силу целевого характера данного объекта. Но обоснование его самостоятельного вещного характера в отрыве от иных возможностей, заложенных в содержании каждого конкретного субъективного права, неправильно.

Если согласиться с утверждением, что пользование (проживание) в жилье есть самостоятельное субъективное вещное право, то следует признать, что оно едино для всех случаев нахождения человека в жилье и не имеет значения правовое основание проживания. В противном случае все равно придется каждый раз уточнять, о каком правомочии – пользования или праве пользования – ведется речь: о договоре социального, коммерческого найма, члене семьи и т. п.

Подобный взгляд имел бы право на существование, если бы содержание данных субъективных прав исчерпывалось единственным правомочием – пользованием. Безусловно, что появление соответствующих субъективных прав у обозначенных категорий лиц является следствием необходимости правовой защиты интересов проживающих в жилом помещении фактических пользователей, вселяемых собственником или нанимателем в жилое помещение, т. е. право пользования (проживания) становится еще большей, по сравнению с нанимателем или собственником, ярко выраженной составляющей в данных правах. Вместе с тем их право на жилое помещение не сводится только к пользованию, которым не исчерпывается содержание данного права. Во-первых, применительно к жилому помещению невозможно пользование без владения. Во-вторых, равноправие прав собственника (нанимателя) и членов его семьи проявляется в том, что на любое действие с жилым помещением (в первую очередь на акты распоряжения) требуется согласие указанных лиц, что говорит об их возможностях, связанных не только с фактическим проживанием, но и совершением (совместно с собственником и нанимателем) действий по распоряжению.

Таким образом, мы не видим препятствий в том, чтобы называть права данных субъектов одноименно с законодательными формулировками (субъективное право члена семьи собственника, субъективное право члена семьи нанимателя, субъективное право лиц, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении), а пользование (наряду с владением и распоряжением) считать правомочиями данных субъективных прав. При этом возможности, составляющие содержание субъективных прав указанных лиц, будут существенно различаться, что вряд ли дает основание объединять их в еди-ное субъективное вещное право пользования.

В завершение разговора о содержании субъективных прав на жилое помещение нельзя обойти вниманием вопрос об их вещной и обязатель-ственной природе. Нами не раз обращалось внимание на несомненную теоретическую и практическую значимость данной классификации субъективных прав на жилые помещения . Однако непоследовательное проведение в законодательстве признаков вещных прав не оставляет сомнений в вещной природе лишь права собственника жилого помещения, а также отказополучателя. Все остальные права на жилые помещения могут быть отнесены к той или другой группе в зависимости от индивидуальных научных позиций исследователей. Так, если придерживаться того, что вещными являются все права, которые наделены правом следования и абсолютным характером защиты, то и право нанимателя, и право ссудополучателя следует считать вещными, а право члена семьи собственника (лишенного права следования с 1 марта 2005 года) таковым являться не должно. Если же в качестве основного признака вещных прав выделять их фиксацию только законом (самого права и его содержания), то ни право арендатора, ни право получателя ренты, ни право нанимателя жилого помещения к вещным относиться не должны (не-смотря на наличие иных признаков вещных прав).

Данный вопрос в науке жилищного права получил очень серьезную разработку, правда, в основном применительно к правомочиям субъективного права нанимателя и членов их семей по договору социального найма. Однако общетеоретической значимости полученные в результате данной дискуссии выводы от этого не утратили. Анализ правомочий нанимателя привел советских ученых к двум основным заключениям:

- право на жилое помещение заключается в возможности им пользо-ваться (проживать) и является вещным правомочием, иные правомочия носят либо тоже вещный характер (владение, распоряжение), либо обязательственный характер (право требовать проведения ремонта и т. п.). Таким образом, доказывалась возможность существования комплексных, или смешанных, прав, в которых сосуществуют вещные и обязательственные правомочия (например, Ю.Г. Басин );

- право на жилое помещение является лишь удобным терминологиче-ским приемом, что, однако, не говорит о вещном характере правомочий нанимателя. Все правомочия нанимателя являются элементом обязатель-ственных отношений (например, С.И. Аскназий, И.Л. Брауде, А.И. Пергамент).

Именно в таком виде данные позиции просуществовали до настоящего времени. Современные исследования не затрагивают данных аспектов вопроса, анализируя соответствующие субъективные права в целом, без должной характеристики тех правомочий, которые включаются в их содержание. Недостаточное внимание, которое уделялось вещным правам в советский период, очевидно, и привело к тому, что третьей позиции на существо субъективных прав на жилое помещение и заложенных в них правомочий не появилось. Она явно «напрашивается» в противовес теории обязательственного характера правомочий нанимателя и их смешанного характера. Речь идет о том, чтобы признать все правомочия субъективных прав на жилое помещение носящими вещный характер, а соответственно, все без исключения субъективные права на такие объекты считать правами вещными. Данная позиция (при анализе общих вопросов о вещных правах) представлена в работах В. А. Белова. Суть ее в том, что «Именно правомочие владения вещью является бесспорным индикатором принадлежности того или другого абсолютно-го права к числу вещных» .

Других позиций на существо субъективных прав на жилое помещение с точки зрения заложенных в них правомочий быть не может. Их оценка представляется необычайно важной.

Как было показано выше, в содержании любого субъективного права на жилое помещение включаются и правомочие владения, и правомочие пользование, и правомочие распоряжение. Владеть можно проживая, владеть можно опосредованно (иметь доступ, создавать препятствия третьим лицам для допуска в жилое помещение), доказывать владение можно регистрационной записью. Однако в любом случае правомочие владения, несомненно, присутствует в любом субъективном праве на жилое помещение. Означает ли это, что всякое право на жилое помещение есть право вещное?

Вещное, т. е. абсолютное право обеспечивает господство лица над ве-щью своими собственными активными действиями. Большинство считают, что владение и пользование жилым помещением лицом, получившим их по воле собственника, по воле третьих лиц с согласия собственника или его уведомления, или в силу прямого указания закона, осуществляется им самостоятельно, без участия собственника. Действительно, с момента получения допуска в жилое помещение видимое осуществление этих правомочий происходит собственными действиями проживающего. Однако факт реализации правомочия владения и пользования путем проживания еще не говорит о полной самостоятельности обладателя данного права. Можно ли считать, что лицо господствует над жилым помещением и его власть абсолютна, если субъект получил возможность входить в жилое помещение, но не может самостоятельными действиями обеспечить свое проживание в нем? Представляется, что на данный вопрос следует дать отрицательный ответ.

Проживать можно только тогда, когда существуют условия для такого проживания, а возможность самостоятельно создать такие условия также является необходимым атрибутом независимости действий обладателя субъективного права: возможность совершать действия по коммунальному обслуживанию дома; возможность проводить ремонт и улучшение жилого помещения; возможность содержать жилое помещение и т. п. Таким образом, господствовать над жильем путем проживания в нем еще не означает наличия у лица вещных возможностей, поскольку без участия собственника обладатель субъективного права не в состоянии обеспечить своего нормального существования.

Следовательно, если извлечение из вещи полезных свойств (пользование) поставлено в прямую зависимость от собственника жилого помещения, то ни о какой полной свободе по воздействию на объект говорить не приходится. Право требовать совершения определенных активных действий от собственника (право на чужие действия) представляет собой одну из центральных возможностей данных субъективных прав. Благодаря ее наличию, проживающие получают возможность использовать жилое помещение по назначению. Значит, проживание в жилом помещении будет невозможным при отсутствии права предъявления требований, связанных с нормальным функционированием жилого помещения. В этой связи считать субъективное право на жилое помещение абсолютным во всех случаях не представляется возможным. Единство возможностей лица по проживанию и предъявлению требований к собственнику об обеспечении осуществления такой возможности позволяет квалифицировать соответствующее право в качестве обязательственного.

Если соответствующее субъективное право предоставляет лицу воз-можность предъявлять к собственнику требования, связанные с функционированием объекта и нахождением субъекта в нем (предъявлять требование о проведении ремонта, о совершении действий, направленных на управление домом , на организацию предоставления коммунальных услуг), это свидетельствует о том, что без участия собственника само проживание невозможно, а потому дает основание для квалификации данных отношений в качестве обязательственных. Обладатель вещного права должен быть наделен этими возможностями самостоятельно. Более того, у него возникают те же обязанности, которые возложены и на собственника в силу того, что он приобретает фактическую возможность извлекать из жилья все полезные свойства и практически независим от собственника в его господстве над жилым помещением .

Здесь же следует заметить, что признание вещной природы за отношениями по найму, аренде, ссуды требует либо признания преобладания одних элементов над другими – вещных над обязательственными или наоборот (поскольку игнорирование существования прав-требований к собственнику невозможно), либо механического разделения отношений на относительные («собственник-арендатор, наниматель, ссудополучатель») и абсолютные («арендатор, наниматель, ссудополучатель – третьи лица, включая самого собственника») . При этом, насколько часто учеными игнорируется первая ситуация, настолько спорной представляется и вторая.

Начнем со второй. Ранее нами косвенно поддерживалась такая точка зрения, поскольку утверждение о том, что если данные правомочия имеют разное юридическое качество (В.А. Белов) – одни абсолютные, а другие относительные, – то можно говорить только о самостоятельных субъективных правах, свидетельствует о том, что относительное и абсолютное правоотношения разъединяются. Однако в настоящее время разделить такой взгляд мы не можем. Свои возражения представляем в виде вопросов, ответы на которые очевидны. Почему, если собственник связан с субъектом относительным правоотношением, то в случае нарушения обладатель вещи вправе защищаться вещно-правовыми способами против собственника? Почему содержание абсолютного права определяется не законом, а соглашением сторон? Почему третьи лица, обязанные воздерживаться, не имеют понятия об объеме возможностей данного лица? Почему право абсолютно, если без помощи стороны по относительному правоотношению обладатель такого права лишается возможности по осуществлению основных правомочий?

В связи с этим еще одним важным признаком, являющимся следствием абсолютного характера вещного права, выступает установление нормами закона его содержания единым для всех без исключения обладателей данного права. И если вопрос о перечне вещных прав можно было бы рассматривать с точки зрения непродуманности позиции законодателя, мнение которого – это всего лишь одно из мнений, то признак четкой фиксации содержания вещного права в законе следует отнести к разряду теоретических. Если закон допускает установление содержания возможностей обладателей права по усмотрению сторон и эта информация не может быть доступна для третьих лиц, то ни о каком вещном праве говорить в данном случае не приходится. Соответственно, право нанимателя по договору коммерческого найма, право ссудополучателя, право поднанимателя нельзя считать вещным, поскольку содержание их прав может быть различным в зависимости от условий кон-кретного договора, заключенного сторонами. Возможность установить со-держание права проживания получателя ренты в договоре (ст. 34 ЖК РФ) не дает возможности и данное право относить к числу вещных . В силу императивности большинства норм жилищного законодательства, установивших четкое содержание возможностей и долженствований для обладателей таких субъективных прав, как права нанимателя по договору социального и специализированного найма, временных жильцов, членов ЖК и ЖСК, а также членов их семей, можно делать вывод о присутствии признака, дающего основание для констатации их вещно-правового характера.

Возвращаясь к позиции первой, следует констатировать, что отрицание некого симбиоза вещных и обязательственных элементов в указанных отношениях было бы бессмысленным. Однако их переплетение настолько тесное, что их механическое разграничение оказывает существенное влияние на оценку целого (самого субъективного права). Это не набор вещных и обязательственных правомочий, а единые правомочия, разделение которых приведет к неверной квалификации субъективного права. Подобными утверждениями мы поддерживаем, но полностью не разделяем концепцию Ю.Г. Басина о существовании комплексных субъективных прав . Комбинация относительных и абсолютных возможностей цементируется в единое субъективное право, которое в итоге будет иметь либо вещную (абсолютную), либо обязательственную (относительную) природу в зависимости от выбора законодателя. Если субъективному праву закон может предоставить (а может этого и не де-лать) абсолютную защиту и признак следования, может четко зафиксировать содержание права, а может разрешить его установление на усмотрение сторон, то это как раз и свидетельствует о том, что природа самого права допускает подобный выбор. В зависимости от того, какой элемент (вещный или обязательственный) представляется законодателю более важным и подлежащим защите, тот вариант и будет выбран. Для научного осмысления подобных комбинаций возможностей, их разделение и самостоятельное изучение вполне возможно.

Нельзя не заметить, что отношение к законодателю в этом и многих других вопросах у ученых слишком уж вольное. Когда им нужно подтвер-дить правоту своих теоретических выводов, то нужная позиция закона их укрепляет, когда же выводы исследователя противоречат закону – мнение законодателя безапелляционно отметается. Однако коль скоро речь ведется о правовых формах, о возможностях и необходимостях, зафиксированных ни где-нибудь, а в нормах законодательства, то выводы об их природе не могут делаться, по крайней мере, без учета законодательных решений.

Можно критиковать законодателя за то, что он выбрал тот или иной вариант закрепления конструкции для таких субъективных прав, исходя из целесообразности, социальной значимости и иных факторов. Так, нам представляется далеко не однозначной позиция законодателя в случаях с правами нанимателя по договору социального и специализированного найма. Отсутствие у нанимателей полноценной возможности (без помощи собственника) в осуществлении вещных правомочий (черта обязательственных прав) нивелируется не только наличием иных черт вещных прав – правом следования и абсолютным характером защиты, – но и четким закреплением содержания данного права.

В этой связи применительно, в первую очередь, к социальному найму следует остановиться на двух моментах.

Первый – законодатель практически не изменил правового регулирования отношений в области договора социального найма по сравнению с ЖК РСФСР. Сегодняшняя ситуация с договором социального найма не соответствует реалиям современного российского общества. В сфере предоставления жилых помещений публичными органами для проживания в них необходимо минимизировать административно-правовое регулирование. Усиление частноправовых начал в этой области должно быть наиболее оптимальной тенденцией. Как справедливо отмечается исследователями на рынке социальных услуг «правовой институт социального обслуживания имеет перспективы своего развития в направлении смыкания с материнской отраслью гражданского права» . Поэтому даже приверженцы отнесения отношений по предоставлению жилых помещений по договору социального найма к отрасли права социального обеспечения не могут отрицать необходимость и целесооб-разность усиления договорной природы их регулирования.

Второй – особого разговора заслуживает сохранение Типового договора социального найма. На определенные неточности и несогласования утвержденного Типового договора и текста ЖК РФ не раз обращалось внимание в юридической литературе .

Какова роль Типового договора в современном законодательстве? Можно ли отступать от его условий? Будут ли недействительными условия такого договора в случае урегулирования отношений иным образом?

Наличие Типовых договоров в советское время было вполне объяснимо и не вызывало никаких вопросов. Более того, в законодательстве прямо прописывалось, что отступление от их условий влечет недействительность соответствующих пунктов договоров. Например, А.Ю. Кабалкин отмечает, что «с момента введения в действия Основ гражданского законодательства успешно применяются содержащиеся в них правила о недействительности отступлений от условий типовых договоров бытового проката и бытового заказа (ограничивающих права пользователей имуществом и заказчика) .

В современных работах в отношении типовых форм встречаются такие утверждения: «сохранение же в жилищном законодательстве подобного способа регулирования жилищных отношений представляется совершенно оправданным, что объясняется спецификой самих жилищных отношений, обусловленных особым объектом, по поводу которых они складываются» . Вряд ли данную аргументацию можно считать убедительной. Спецификой объекта никак нельзя объяснить, что ряд договоров по поводу него заключаются на основании свободного волеизъявления сторон, а другие подчинены строгой правовой регламентации и не допускают формирование свободной воли. Скорее всего, это объясняется спецификой субъектного состава его участников, но никак не объектом.

Формулировка действующего ЖК РФ не дает оснований утверждать, что стороны договора социального найма в обязательном порядке должны подчиняться положениям Типового договора, нет в нем и негативных по-следствий, связанных с таким возможным отступлением. Фактически его наличие удобно для наймодателей, объясняющих заключение одинаковых для всех договоров утвержденной Типовой формой и сложившимся стереотипом регулирования данных отношений в советский период.

Если такое положение вещей сложилось за счет субъектного состава участников, а именно, наличия на стороне наймодателя органа публичной власти, то тогда целесообразна разработка и утверждение Типового договора коммерческого найма в случае его заключения органом местного самоуправления или органом государственной власти. Другое дело, что большинство норм жилищного законодательства в отношении договора социального найма (как, впрочем, и специализированного найма) сформулированы в качестве императивных, фактически исключающих свободу усмотрения сторон при согласовании его условий. Об этом же свидетельствует и сам текст Типового договора, в котором обнаружить отступления от текста ЖК РФ можно с большим трудом. Аналогичные рассуждения можно применить и к договору специализированного найма, где сторонам также может быть предоставлена определенная (в рамках очерченных законом) свобода выбора в определении его условий (что сегодня практически исключено в силу утвержденных Типовых договоров найма специализированного жилья и сложившейся практики). В связи с этим, полагаем, в перспективе право нанимателя жилого помещения по договору социального и специализированного найма должно считаться правом обязательственным. Однако действующее законодательство оснований для такого вывода не дает.

Завершая рассмотрение вопроса о субъективных правах на жилые помещения и правомочиях данных субъективных прав, обобщим сказанное. Любое субъективное право на жилое помещение включает в свое содержание правомочия владения, пользования и распоряжения. Возможности, детализирующие данные правомочия могут быть разными, что и позволяет отличать одно субъективное право от другого. Если относительная связь с обладателем первоначального права (на базе которого возникло другое) предопределяет содержание производного права, а также не позволяет осуществлять, прежде всего, правомочие пользования, без участия первого, то считать возникшее право абсолютным не представляется возможным. Комбинация вещных и обязательственных возможностей позволяет говорить о существовании особых комбинированных субъективных прав. С теоретической точки зрения такие возможности способны к разделению и самостоятельному изучению, а с практической точки зрения подобное комбинирование приводит к существованию единого субъективного права, которое в итоге будет иметь либо вещную (абсолютную), либо обязательственную (относительную) природу в зависимости от выбора законодателя.

<< | >>
Источник: С.И. Суслова. Правовые формы жилищных отношений. 2014

Еще по теме § 2. Многоаспектность категории «жилищ-ные права»:

  1. Статья 8. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую
  2. Глава 25. ПОНЯТИЕ И ОСНОВНЫЕ КАТЕГОРИИ НАСЛЕДСТВЕННОГО ПРАВА
  3. 5.3. Права различных категорий граждан
  4. Статья 65. Водоохранные зоны и прибрежные защит-ные полосы
  5. 4.6. Право на жилище
  6. 8. ПРАВО НА ЖИЛИЩЕ
  7. 2. Право граждан РФ на жилище
  8. Статья 12. Неприкосновенность жилища
  9. Статья 12. Неприкосновенность жилища
  10. § 1. Методологические подходы к исследованию категории правовой формы в отечественной цивили-стике и теории права
  11. е) право на жилище
  12. 3. ТАЙНА ЧАСТНОЙ ЖИЗНИ И КОММУНИКАЦИИ, НЕПРИКОСНОВЕННОСТЬ ЖИЛИЩА
  13. § 3. Тактика обыска в жилище или ином помещении
  14. § 1. Обеспечение потребности граждан в жилище. Понятие и виды жилищных фондов