8.9.1. Особенности договора купли-продажи земельного участка


Договор купли-продажи земельного участка оформляется в письменной форме и считается заключенным с момента его подписания (п. 2 ст. 43 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В письме от 26.06.2007 N 03-03-06/1/403 Минфин России уточнил, что гражданским законодательством Российской Федерации предусмотрена лишь государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, а не договора купли-продажи указанного участка. Аналогичная точка зрения содержится в письмах ФНС России от 16.10.2009 N 3-2-09/209@, УФНС России по г. Москве от 19.11.2008 N 19-12/107935.
Объектом купли-продажи могут быть участки, которые прошли государственный кадастровый учет. Это следует из ст. 37 ЗК РФ.
Если земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, то сделка купли-продажи в отношении такого участком может быть признана незаключенной. Такой участок не может являться объектом купли-продажи. Это подтверждает арбитражная практика (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.06.2009 по делу N А31-3860/2008-10).
Чтобы обезопасить себя от подобных способов мошенничества с землей, достаточно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. В соответствии с общим правилом, прописанным в абз. 2 п. 1 ст. 7 Закона N 122-ФЗ, любое лицо может получить следующую информацию:
а) описание объекта недвижимости;
б) зарегистрированные права на него;
в) ограничения (обременения) прав;
г) сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Также в договоре купли-продажи в обязательном порядке должны быть указаны данные, позволяющие определить имущество, подлежащие передаче покупателю по договору. Это следует из ст. 554 ГК РФ. Если такие данные отсутствуют, то договор может быть признан незаключенным.
Продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если продавец предоставит ложную информацию, то покупатель имеет право настаивать на уменьшении цены договора. Такое права действует в случае, если ложная информация будет предоставлена:
- об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
- о разрешении на застройку данного земельного участка;
- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
- иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.
Если организация приобретает землю внутри чужого участка, то необходимо четко знать, позволит ли вам собственник земли проезд через свои владения. Этот вопрос желательно утрясти до заключения договора купли-продажи. Ведь если после покупки участка выяснится, что сосед против проезда по своей земле, то эту проблему можно решить только через суд, заявив об установлении сервитута. А такое судебное разбирательство может длиться очень долго. Поэтому перед тем, как покупать землю, необходимо получить от продавца гарантии, что к участку будет обеспечен беспрепятственный проезд.
Может быть и обратная ситуация. Организация купила участок, а через некоторое время ей как собственнику предъявили иск об установлении сервитута на проезд. И в результате через ее участок теперь проходит дорога. Поэтому, выбирая объект инвестирования, нужно внимательно изучить местность и соседствующие с участком земли.
Также бывают случаи, когда, к примеру, для строительства продают земельные участки сельскохозяйственного назначения или участка со скрытыми коммуникациями. Результат этой покупки в основном такой: на участке строить невозможно, но земельный налог платить приходится.
Поэтому прежде, чем покупать участок, нужно убедиться в отсутствии на нем скрытых коммуникаций и военных объектов. Для этого нужно ознакомиться с картой скрытых подземных коммуникаций в кадастровом плане участка. Что касается секретных военных объектов, то тут ситуация намного сложнее. Получить информацию об их наличии практически невозможно. Поэтому здесь всегда есть определенный риск.
С участками непрофильного назначения ситуация немного другая. Обычно продавец не скрывают, что участок относится, например, к сельскохозяйственным землям. Ведь это указано в самом свидетельстве о праве собственности. Но при этом дается обещание перевести его из одной категории в другую. После оформления права собственности события развиваются по отработанной схеме.
Процедура либо оказывается слишком дорогостоящей, либо затягивается на годы.
Дело в том, что решение о переводе может принять только тот орган публичной власти, в чьем ведении находится земельный участок. К тому же это его право, а не обязанность. Поэтому перевести земли из одной категории в другую в судебном порядке невозможно. А пока соответствующего постановления органа власти нет, строить капитальные объекты земле сельскохозяйственного назначения нельзя.
Так что рекомендуем приобретать участок именно с тем целевым назначением, которое вам необходимо, и не поддаваться на уловки мошенников.
В договоре купли-продажи земельного участка нельзя прописывать условия:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Право собственности (право постоянного (бессрочного) пользования) на землю подлежит государственной регистрации (ст. 25 ЗК РФ и п. 1 ст. 131 ГК РФ). Оно подтверждается соответствующим свидетельством (ст. 26 ЗК РФ и ст. 14 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ). Основанием для уплаты земельного налога как раз и является документ, подтверждающий право собственности (право постоянного (бессрочного) пользования) на землю.
Следовательно, если организация приобрела по договору купли-продажи земельный участок, но еще не зарегистрировала права на него, то уплачивать земельный налог не нужно. Ведь в данном случае нет документа, который является основанием для уплаты налога. Подтверждают это чиновники Минфина России (письма от 07.04.2010 N 03-05-05-02/22, от 12.10.2009 N 03-05-05-02/62 и от 10.11.2006 N 03-06-02-04/155) и арбитражные суды (постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 5).
Как уже было отмечено, затягивать с регистрацией прав на земельный участок не стоит. Налоговики склонны считать, что организация в данном случае намеренно уклоняется от регистрации и тем самым уходит от обязанности по уплате земельного налога. Штраф в данном случае может составить 40% от суммы неуплаченного налога (п. 3 ст. 122 НК РФ). Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 29.12.2007 N 03-05-05-02/82. Более того, за уклонение от регистрации права собственности (права постоянного (бессрочного) пользования) на земельный участок предусмотрена административная ответственность (ст. 19.21 КоАП РФ). Размер штрафа составляет:
- для должностных лиц организации - от 3000 до 4000 руб.;
- организации - от 30 000 до 40 000 руб.
До вступления в силу Закона N 122-ФЗ право на землю не подлежало государственной регистрации. В этом случае право на земельный участок подтверждается правоустанавливающими документами, выданными до этой даты (ст. 8 Федерального закона от 29.11.2004 N 141). Имея подобные документы, организация также должна уплачивать земельный налог. Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России (письма от 07.04.2010 N 03-05-05-02/22, от 12.10.2009 N 03-05-05-02/62 и от 09.04.2007 N 03-05-05-02/21).
В письме Минфина России от 11.01.2010 N 03-05-05-02/01 рассмотрена следующая ситуация. Между муниципальным образованием и ООО был заключен договор купли-продажи (выкупа) земельного участка, по условиям которого ООО приобретало в собственность участок, находившийся в муниципальной собственности. Решением арбитражного суда по иску третьего лица данный договор был признан недействительной (ничтожной) сделкой в связи с нарушением требований законодательства при его заключении.
Является ли ООО в указанной ситуации плательщиком земельного налога за период с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка до момента вступления в законную силу решения о признании сделки недействительной (ничтожной)? Подлежит ли возврату ранее уплаченный налог?
Финансисты ответили, что организация признается налогоплательщиком земельного налога в отношении земельного участка, перешедшего к ней по договору купли-продажи, с момента государственной регистрации права собственности на этот земельный участок до момента вступления в законную силу решения суда о признании договора купли-продажи недействительным.
Если договор купли-продажи земельного участка признан судом недействительным, то сумму земельного налога, уплаченную организацией за период с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка до момента вступления в законную силу решения суда о признании сделки недействительной, следует признать излишне уплаченной.
<< | >>
Источник: Н.А. Сотников. Земельный налог. Экономико-правовой бюллетень №11.. 2010

Еще по теме 8.9.1. Особенности договора купли-продажи земельного участка:

  1. Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков
  2. 1. Особенности продажи земельных участков
  3. Вопрос_63. Договор розничной купли-продажи: понятие, виды и признаки договора, субъекты (права, обязанности, ответственность); форма, порядок заключения; особенности определения цены в договоре. Последствия продажи товара с недостатками. Защита прав потребителей товаров
  4. Статья 38.2. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства
  5. Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков
  6. Особенности договора розничной купли-продажи
  7. Глава IV. ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ, ПОЖИЗНЕННОЕ НАСЛЕДУЕМОЕ ВЛАДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, ОГРАНИЧЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ (СЕРВИТУТ), АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ СРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
  8. Особенности договоров розничной купли-продажи, поставки, контрактации, энергоснабжения
  9. Глава VI. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  10. Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства
  11. Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)